카페매매 물건 3곳 직접 보고 온 날, 권리금보다 무서웠던 것들

얼마 전 지인이 카페매매 물건을 같이 봐달라고 해서 하루에 세 군데를 돌았습니다. 사진으로는 다 좋아 보였습니다. 우드톤 인테리어, 로스팅 머신, 통창 자리, 역에서 5분. 그런데 현장에 서면 분위기보다 먼저 보이는 게 있습니다. 월세 고지서, 임대차 남은 기간, POS 매출의 결, 그리고 사장이 하루에 몇 시간이나 매장에 묶여 있는지입니다.

저는 경매장에서 상가 물건도 꽤 봤습니다. 낙찰가보다 권리관계 한 줄이 더 무섭다는 걸 여러 번 겪었습니다. 카페매매도 비슷합니다. 권리금이 싸 보인다고 덥석 잡으면, 사실은 남의 피곤함을 돈 주고 인수하는 일이 될 수 있습니다.

예쁜 매장은 숫자를 가립니다

첫 번째로 본 매장은 14평 동네 카페였습니다. 보증금 3,000만 원, 월세 230만 원, 관리비 35만 원, 권리금 7,000만 원. 양도인은 월매출 2,200만 원이라고 했습니다. 여기까지만 들으면 초보자는 계산기를 두드리기 시작합니다. 월매출이 2,200만 원이면 괜찮은 거 아닌가, 권리금 회수도 가능하지 않을까, 이런 식입니다.

근데 카페는 매출이 전부가 아닙니다. 원두와 우유, 디저트, 컵, 빨대, 배달 수수료, 포장재, 카드 수수료, 전기요금, 수도요금, 인건비가 빠집니다. 재료비를 35퍼센트만 잡아도 770만 원입니다. 임대료와 관리비로 265만 원, 파트타이머 두 명을 평일과 주말에 돌리면 450만 원 안팎이 나갑니다. 그럼 사장이 하루 10시간 이상 서서 남기는 돈이 500만 원대일 수 있습니다.

여기서 권리금 7,000만 원을 회수하려면 단순 계산으로 14개월 같지만, 실제로는 다릅니다. 매출이 빠지는 달도 있고, 에어컨 고장이나 커피머신 수리도 있습니다. 사장 인건비를 제대로 넣으면 회수 기간은 길어집니다. 저는 카페매매에서 월매출보다 사장 노동시간을 먼저 묻습니다. 사장이 빠지면 매출도 같이 빠지는 매장은 사업체라기보다 본인 일자리 매매에 가깝습니다.

임대차 조건이 권리금보다 앞섭니다

두 번째 매장은 권리금이 낮았습니다. 3,500만 원. 겉으로는 매력적이었습니다. 그런데 임대차계약서를 보니 남은 기간이 8개월이었습니다. 양도인은 임대인이 연장해줄 거라고 했습니다. 이 말, 현장에서 정말 많이 듣습니다. 경매에서도 비슷합니다. 괜찮을 거다, 문제없다, 다들 그렇게 한다. 저는 이런 말을 들으면 계약서부터 다시 봅니다.

카페매매는 매도인과 권리금 계약만 한다고 끝나는 게 아닙니다. 임대인이 새 임차인을 받아줄지, 보증금과 월세를 얼마나 올릴지, 업종 제한은 없는지, 원상복구 범위가 어디까지인지 확인해야 합니다. 특히 상가건물 임대차보호법에서 권리금 회수기회를 다루고 있지만, 실제 현장에서는 신규 임차인 주선, 임대인의 정당한 거절 사유, 계약 종료 시점이 같이 얽힙니다. 초보가 법 조문 한 줄만 믿고 들어갈 부분이 아닙니다.

저는 카페매매 현장에서 임대인 면담 없이 권리금 계약부터 쓰는 걸 싫어합니다. 매도인이 아무리 급해도 임대인 조건 확인이 먼저입니다. 새 계약서 초안, 보증금, 월세, 관리비, 계약기간, 특약, 원상복구 조항을 받아보고 숫자를 다시 맞춰야 합니다. 권리금이 2,000만 원 싸도 월세가 80만 원 오르면 2년이면 거의 같은 돈이 날아갑니다.

매출 자료는 예쁘게 보정될 수 있습니다

세 번째 매장은 양도인이 자료를 꽤 잘 준비해왔습니다. 카드 매출, 배달앱 매출, 간이 장부, 월별 매출표까지 있었습니다. 그런데 월별 흐름을 보니 3월과 4월 매출이 유난히 높고, 7월부터 급하게 꺾였습니다. 물어보니 봄에 근처 학원 행사가 있었고, 여름부터 경쟁 카페가 하나 더 생겼다고 했습니다.

카페매매를 볼 때 저는 최근 3개월 평균만 보지 않습니다. 최소 12개월 흐름을 봅니다. 계절 장사인지, 주변 학교나 회사 일정에 따라 출렁이는지, 배달 비중이 너무 높은지, 단골이 사장 얼굴을 보고 오는지 봅니다. 배달 매출이 높은 매장은 플랫폼 수수료와 광고비를 빼고 봐야 합니다. 리뷰가 좋더라도 광고를 끄면 주문이 확 줄 수 있습니다.

• 카드 매출과 현금 매출을 따로 확인합니다.
• 배달앱 매출은 수수료와 광고비 차감 후 금액으로 봅니다.
• 원재료 매입 내역이 매출과 자연스럽게 맞는지 봅니다.
• 평일, 주말, 비 오는 날, 점심 이후 매장 체류 인원을 직접 봅니다.
• 사장이 빠진 시간에도 매장이 돌아가는 구조인지 확인합니다.

가끔 매도인이 현금 매출이 더 있다고 말합니다. 솔직히 저는 그 돈은 가격에 반영하지 않습니다. 증빙이 안 되는 매출은 매수자에게는 없는 돈입니다. 말로만 있는 매출을 권리금으로 쳐주면, 나중에 손실은 매수자가 혼자 떠안습니다.

시설은 자산이 아니라 수리비가 될 수 있습니다

카페는 시설권리금 이야기가 자주 나옵니다. 인테리어에 1억 들었다, 머신이 고급이다, 냉장고가 많다, 의자가 비싸다. 그런데 중고 설비는 사는 순간부터 감가가 시작됩니다. 5년 된 에스프레소 머신은 브랜드가 좋아도 내부 부품 상태를 봐야 합니다. 제빙기와 쇼케이스는 소음, 냉각, 누수 여부를 봐야 하고, 전기 증설이 되어 있는지도 확인해야 합니다.

실제로 제가 본 매장 중 하나는 인테리어가 멀쩡했는데 천장 위 배기와 전기 배선이 문제였습니다. 전 임차인이 급하게 공사하면서 배선을 대충 빼놓은 겁니다. 매수자가 들어가면 바로 쓰는 게 아니라 보수 공사에 700만 원 이상 들어갈 상황이었습니다. 이런 비용은 권리금 협상 때 반드시 빼야 합니다.

또 하나 놓치기 쉬운 게 원상복구입니다. 카페는 바닥, 급배수, 덕트, 간판, 외부 데크까지 손댄 경우가 많습니다. 계약 종료 때 임대인이 어디까지 철거하라고 할지 특약으로 확인해야 합니다. 카페매매 당시에는 인테리어가 장점처럼 보이지만, 나갈 때는 철거비가 됩니다.

제가 매수자라면 이런 카페는 그냥 둡니다

저는 카페매매 물건을 볼 때 싸게 사는 것보다 안 사도 되는 물건을 거르는 데 힘을 더 씁니다. 임대인이 월세 인상을 강하게 말하는 매장, 매출 대부분이 현금이라고 주장하는 매장, 사장이 빠지면 운영이 멈추는 매장, 원상복구 범위가 불명확한 매장, 주변에 같은 콘셉트 카페가 빠르게 늘어나는 매장은 욕심을 내려놓는 편입니다.

반대로 조금 비싸 보여도 볼 만한 매장은 있습니다. 임대차 기간이 안정적이고, 임대인과 직접 조건 확인이 가능하고, 매출 자료가 1년 이상 자연스럽게 이어지고, 사장 개인기에만 의존하지 않는 매장입니다. 메뉴가 단순하고 재료 로스가 적고, 출퇴근 동선에 붙어 있는 매장은 화려하지 않아도 버티는 힘이 있습니다.

계약서에는 인수 설비 목록, 고장 여부, 재고 평가 방식, 직원 승계 여부, 영업신고와 사업자 관련 일정, 임대차계약 불발 시 권리금 반환 조건을 구체적으로 넣어야 합니다. 포괄양수도라는 말도 쉽게 쓰면 안 됩니다. 실제로 어떤 자산과 권리, 의무를 넘기는지에 따라 세무 처리가 달라질 수 있으니 계약 전 세무사 확인을 받는 게 낫습니다.

카페는 낭만이 있는 업종입니다. 저도 좋은 카페에 앉아 있으면 이런 매장 하나쯤 있으면 좋겠다는 생각을 합니다. 그런데 투자자 눈으로 보면 카페매매는 예쁜 공간을 사는 일이 아닙니다. 남은 임대차 시간, 사장의 노동, 증빙되는 매출, 나중에 나갈 때의 책임까지 함께 사는 일입니다. 그걸 알고 들어가는 사람과 모르고 들어가는 사람의 차이는 몇 달 뒤 통장 잔고에서 바로 드러납니다.