당진 송악읍 토지 경매, 3회 유찰 1,830만

한줄 요약

3회 유찰 후 10월 21일 입찰, 최저가 1,830만원으로 농지취득자격증명 필요.

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경매물건 주소 충청남도 당진시 송악읍 가학리 567

충청남도 당진시 송악읍 가학리에 위치한 토지로, 면적은 278.0㎡(약 84.1평)입니다. 농촌 지역에 위치하여 조용하고 한적한 환경을 자랑하지만, 인근에 대형 상업시설이나 교통 시설은 부족한 편입니다. 특히 농지로 분류되어 있어 농지취득자격증명이 필요하다는 점을 유념해야 합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 5,337만원이지만, 3회 유찰되면서 최저입찰가는 1,830만원까지 떨어졌습니다. 감정가의 34% 수준이죠. 인근 유사 토지의 실거래가를 확인해보면, 이 가격은 상당히 매력적인 수준입니다. 예상 낙찰가는 1,922만원 전후로 예상되며, 이는 감정가 대비 큰 폭으로 할인된 가격입니다.

권리분석, 여기가 핵심

2024년 8월 14일 설정된 근저당권이 말소기준권리이며, 이보다 선순위 권리는 없는 것으로 보입니다. 하지만 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요합니다. 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금이 몰수될 수 있으니 주의가 필요합니다. 또한, 일부 구거 등이 포함되어 있어 실제 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 3회 유찰된 이유를 잘 따져봐야 합니다. 농지 취득 자격의 제한이 가장 큰 걸림돌인데, 이를 해결할 수 있는 투자자라면 저렴한 가격에 매입할 수 있는 좋은 기회입니다. 만약 농업용으로 활용할 계획이 없다면, 다른 용도로 전환하는 데 시간이 걸릴 수 있습니다. 하지만, 장기적으로는 당진 지역 개발 계획에 따라 가치 상승이 기대될 수 있습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 물건에 대한 입찰 경쟁은 높지 않을 것 같습니다. 예상 경쟁률은 2:1 정도로 보고, 권장 입찰가는 1,850만원 정도로 잡아도 무방할 것 같습니다. 취등록세는 약 88만원 정도로 예상되며, 농지취득자격증명 확보가 가능하다면 매력적인 투자처가 될 수 있습니다.