연산동 아파트 경매, 1회 유찰 1.2억

한줄 요약

1회 유찰된 이 물건은 10월 14일 입찰 예정이며, 감정가 대비 30% 할인된 가격으로 경쟁률이 높아질 가능성이 큽니다.

물건 들여다보기

경매물건 주소 부산광역시 연제구 연산동 382-26 에이스리버팰리스 4층403호

부산 연제구 연산동에 위치한 에이스리버팰리스 4층 403호 아파트입니다. 면적은 49.6㎡(약 15평)로, 중형 평수의 주거 공간을 제공해 실거주자나 소형 임대사업자에게 적합해 보입니다. 연산동은 부산 내에서도 주거 및 상업이 발달한 지역으로, 교통 또한 편리한 편입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 1억 7,100만원이지만, 1회 유찰로 최저입찰가가 1억 1,970만원으로 내려왔습니다. 인근 아파트의 실거래가는 대략 2억 내외를 형성하고 있어, 최저입찰가는 시세 대비 약 40% 저렴합니다. 예상 낙찰가는 1억 2,568만원 전후로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2016년 5월 20일 설정된 근저당권입니다. 특이사항은 없지만, 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요합니다. 임차인이 있다면 대항력을 체크하여 명도 난이도를 파악하는 것이 중요합니다. 유치권이나 법정지상권은 현재로서는 가능성이 낮아 보입니다.

투자 관점에서 보면

이 지역은 꾸준한 인구 유입과 더불어 여러 개발 호재가 있는 만큼, 향후 가치 상승 가능성이 있습니다. 임대 수익률을 기대하기에도 좋은 위치입니다. 예상 수익률은 월세로 전환할 경우 연 5% 이상이 될 것으로 보입니다. 다만, 경쟁률이 높아질 가능성이 있어 입찰 전략을 잘 세워야 합니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말하면, 1회 유찰 후 경쟁률이 꽤 높아질 것 같아 보입니다. 예상되는 낙찰가를 감안하고, 권장 입찰가는 1억 3천만원 이하로 설정하는 것이 좋겠습니다. 취등록세는 약 578만원 정도 예상해야 하며, 총 투자금은 1억 3천 578만원 정도로 잡아야 할 것입니다. 이 물건은 실거주 목적보다는 임대 수익을 노리는 투자자에게 적합할 수 있습니다.