낙찰로 한 번 크게 데이고 배운 입찰장의 진짜 계산법
얼마 전 법원 입찰장 앞에서 30대 초반으로 보이는 분이 제게 물었습니다. “사장님, 이 물건 낙찰로 가면 얼마까지 써도 될까요?” 그 말이 묘하게 오래 남았습니다. 경매를 처음 시작하면 다들 낙찰만 보입니다. 그런데 현장에서 오래 버틴 사람들은 압니다. 낙찰은 시작이지 수익이 아닙니다. 낙찰로 들어가는 순간부터 잔금, 대출, 명도, 수리, 세금, 매도 타이밍까지 전부 숫자로 따라붙습니다.
낙찰가보다 먼저 보는 숫자
초보 때 저도 감정가 3억짜리 아파트가 2억 2천까지 떨어지면 무조건 싸다고 생각했습니다. 감정가 대비 73%면 꽤 근사해 보이니까요. 그런데 막상 현장에 가보면 같은 단지 실거래가가 2억 5천인데 호가는 2억 7천, 급매는 2억 4천에 걸려 있는 경우가 있습니다. 여기서 2억 2천에 낙찰받으면 3천 남는다고 계산하면 위험합니다.
취득세, 법무비, 명도비, 이자, 수리비, 중개보수까지 넣으면 생각보다 금방 줄어듭니다. 특히 경락잔금대출을 70% 받는다고 가정해도 금리 4~5% 구간에서는 보유기간 6개월만 길어져도 이자가 몇백만 원씩 붙습니다. 낙찰로 수익을 보려면 입찰가를 맞히는 게 아니라, 빠져나갈 돈을 먼저 빼고도 버틸 수 있는 가격을 써야 합니다.
- 예상 매도가에서 보수적으로 3~5% 낮춰 잡기
- 취득세와 부대비용을 낙찰가의 2~4% 정도로 가정하기
- 명도비와 이사비는 최소 300만 원 이상 여유 두기
- 수리비는 현장 사진만 믿지 말고 평당 단가로 다시 계산하기
- 잔금일부터 매도일까지 이자 비용을 월 단위로 넣기
저는 입찰표 쓰기 전에 손익표에서 수익률이 10% 아래로 내려가면 웬만하면 접습니다. 물론 물건에 따라 다릅니다. 실거주 목적이면 기준이 달라질 수 있습니다. 하지만 투자라면 “싸 보인다”보다 “버틸 수 있다”가 먼저입니다.
낙찰로 가기 전 권리분석에서 걸러야 할 것
권리분석은 어렵게 말하면 끝도 없습니다. 선순위 임차인, 대항력, 배당요구, 말소기준권리, 유치권, 법정지상권, 가처분. 처음 들으면 머리가 아픕니다. 그런데 현장에서 초보가 크게 다치는 지점은 의외로 비슷합니다. 등기부 한 줄보다 임차인 한 명을 가볍게 보는 순간 사고가 납니다.
예전에 한 빌라 물건이 있었습니다. 감정가 1억 8천, 최저가 1억 1천대. 숫자만 보면 좋아 보였습니다. 그런데 매각물건명세서를 보니 전입일이 근저당보다 빠른 임차인이 있었고, 배당요구를 하지 않았습니다. 보증금은 9천만 원. 이런 물건을 낙찰로 가져가면 낙찰자가 임차보증금을 떠안을 수 있습니다. 낙찰가가 낮아 보여도 실제 인수금액까지 합치면 시세보다 비싸지는 구조입니다.
초보가 특히 조심할 표시
- 전입일이 말소기준권리보다 빠른 임차인
- 배당요구를 하지 않은 임차인
- 점유자가 불명확하거나 현황조사서 내용이 애매한 물건
- 유치권 신고가 있는 공장, 상가, 숙박시설
- 대지권 미등기나 토지 지분 문제가 있는 집합건물
법원 자료는 법원에서 확인하는 게 기본이고, 등기사항증명서와 전입세대 열람, 건축물대장, 토지이용계획까지 같이 봐야 합니다. 저는 권리분석을 할 때 “이 물건이 왜 유찰됐을까”부터 생각합니다. 남들이 놓친 기회일 수도 있지만, 남들이 피한 이유가 있을 때가 더 많습니다.
낙찰로 돈 버는 사람은 현장을 두 번 본다
시세조사는 책상에서 한 번, 현장에서 한 번 해야 합니다. 부동산 앱에 찍힌 가격만 보고 입찰하면 숫자가 반쪽입니다. 같은 아파트라도 동, 층, 향, 누수, 엘리베이터 위치, 주차 스트레스에 따라 매도가가 달라집니다. 빌라는 더 심합니다. 골목 폭 1m 차이로 체감 가치가 확 내려가기도 합니다.
제가 한 번은 재개발 기대감이 있는 다세대주택을 보러 갔습니다. 서류상으로는 나쁘지 않았고, 주변 매물도 가격이 올라 있는 상태였습니다. 그런데 현장에 가보니 진입로가 너무 좁고, 바로 앞집과 창문이 마주 보고 있었습니다. 낮인데도 실내가 어둡더군요. 그 물건은 입찰을 포기했습니다. 나중에 낙찰자는 시세보다 1천만 원 낮게 팔려고 내놨는데도 몇 달 동안 거래가 안 됐습니다.
현장에서는 공인중개사무소를 최소 3곳은 들릅니다. “이거 경매 물건인데 얼마에 팔릴까요?”라고 바로 묻기보다, 비슷한 매물을 사려는 사람처럼 분위기를 봅니다. 급매가 얼마에 나오는지, 실제 매수 문의가 있는지, 전세가가 받쳐주는지 확인해야 합니다. 친절한 말보다 거래된 가격이 더 중요합니다.
입찰표 쓰는 순간 욕심이 올라온다
입찰장에 들어가면 이상하게 마음이 흔들립니다. 집에서 계산한 금액은 2억 1천만 원인데, 막상 봉투를 들고 있으면 2억 1천 700만 원을 쓰고 싶어집니다. “700만 원 더 써도 되지 않을까?” 이 생각이 사고의 시작입니다. 낙찰로 이어지는 마지막 5분에 욕심이 올라옵니다.
저는 그래서 입찰 당일에는 상한가를 종이에 크게 써 둡니다. 그리고 그 금액보다 10만 원이라도 넘기면 안 들어갑니다. 누군가는 100만 원 차이로 낙찰받고 기뻐하지만, 그 100만 원이 아니라 전체 손익구조가 맞는지가 중요합니다. 경쟁자를 이겼다고 돈을 번 게 아닙니다. 시장에서 되팔 수 있어야 돈을 번 겁니다.
입찰보증금도 가볍게 보면 안 됩니다. 보통 최저매각가격의 10%를 준비하지만, 재매각 사건은 20%가 걸리는 경우도 있습니다. 잔금을 못 치르면 보증금을 날립니다. 대출이 막히거나 명도가 길어지는 상황까지 생각하지 않고 낙찰받으면, 싸게 산 게 아니라 비싸게 배운 수업료가 됩니다.
낙찰 뒤가 진짜 실력이다
낙찰받고 나면 주변에서 축하한다고 합니다. 그런데 저는 그때부터 긴장합니다. 잔금 일정, 대출 실행, 점유자 연락, 내용증명, 이사 협의, 수리 견적, 매도 전략이 한꺼번에 밀려옵니다. 특히 명도는 법만 안다고 끝나는 일이 아닙니다. 사람을 상대하는 일이라 말투 하나에도 진행 속도가 달라집니다.
초보에게 제가 자주 하는 말이 있습니다. 첫 물건은 크게 먹으려 하지 말고, 작게라도 끝까지 경험해보라는 겁니다. 낙찰로 수익을 내는 구조를 몸으로 익히려면 한 사이클을 지나야 합니다. 입찰 전에는 숫자를 차갑게 보고, 낙찰 후에는 사람을 차분하게 대해야 합니다.
경매는 남들이 못 보는 물건을 찾아내는 게임처럼 보이지만, 오래 해보면 결국 손실을 피하는 습관의 싸움입니다. 좋은 물건 하나 잡는 것보다 나쁜 물건 열 개를 거르는 사람이 오래 갑니다. 저도 아직 입찰장에 가면 긴장합니다. 그 긴장감이 남아 있어야, 낙찰이라는 단어에 취하지 않고 끝까지 계산기를 붙잡게 됩니다.
