창신동 재개발 물건 몇 번 들여다봤더니, 싼 가격보다 먼저 봐야 할 게 보였다

얼마 전 창신동 쪽 경매 물건을 보다가 예전 입찰장 생각이 났습니다. 감정가만 보면 종로 한복판치고 싸 보이는데, 현장에 가면 숫자만으로 설명 안 되는 게 바로 보입니다. 골목은 좁고, 경사는 생각보다 세고, 집마다 증축 흔적과 임차 관계가 제각각입니다. 이런 동네는 재개발 기대감 하나만 보고 들어가면 마음이 급해집니다. 그런데 경매에서 마음 급한 사람이 제일 먼저 돈을 잃습니다.

창신동 재개발은 단순히 낡은 주택가가 아파트로 바뀐다는 이야기로 끝낼 수 없습니다. 이 동네는 낙산, 한양도성, 채석장 절개지, 봉제 산업, 동대문 상권이 한꺼번에 얽혀 있습니다. 그래서 개발 압력은 강한데, 계획은 조심스럽게 갈 수밖에 없습니다. 투자자 입장에서는 이 말이 꽤 중요합니다. 속도가 곧 수익이라는 식으로 계산하면 중간에 자금이 묶일 가능성이 큽니다.

현장에서 본 창신동은 기대감만 있는 동네가 아니었습니다

창신동을 처음 보는 분들은 지도부터 봅니다. 동대문역, 동묘앞역, 창신역, 종로 접근성. 위치만 보면 도심 직주근접이라는 말이 딱 맞습니다. 그런데 경매 투자자는 지도 다음에 반드시 발로 봐야 합니다. 창신동은 같은 동네 안에서도 길 하나 차이로 분위기가 확 갈립니다.

특히 구릉지 주택은 등기부만 깨끗하다고 끝이 아닙니다. 실제 점유 상태, 계단식 진입로, 차량 접근성, 담장과 옹벽 상태, 불법 증축 여부를 같이 봐야 합니다. 예전에 비슷한 구릉지 물건을 낙찰받은 지인이 있었는데, 명도보다 더 고생한 게 공사 차량 진입 문제였습니다. 매도할 때도 매수자가 현장 보고 바로 돌아서더군요. 서류상 평수와 현장에서 느끼는 사용성은 다릅니다.

창신동 재개발 기대가 붙은 물건도 마찬가지입니다. 감정가 대비 몇 퍼센트 싸게 낙찰받았는지가 중요한 게 아니라, 내가 산 지분이나 주택이 실제 사업 진행 과정에서 어떤 권리로 인정받는지가 먼저입니다. 권리가 애매하면 싸게 산 게 아니라, 애매한 물건을 떠안은 겁니다.

창신동 23 일대와 숭인동 56 일대, 숫자는 꽤 큽니다

서울시 신속통합기획 자료 기준으로 창신동 23-2 일대와 숭인동 56-4 일대는 2021년 12월 재개발 후보지로 선정됐고, 2023년 7월 가이드라인이 확정됐습니다. 이후 2024년 12월 정비구역 결정 고시가 나온 흐름입니다. 창신동 23 일대는 약 6만㎡ 규모, 숭인동 56 일대는 약 4만㎡ 규모로 알려져 있고, 계획상 주택 수는 창신동 쪽 약 1,058세대, 숭인동 쪽 약 961세대 수준입니다.

둘을 합치면 2,000세대 안팎의 도심권 새 주거지 그림이 나옵니다. 이 숫자만 보면 당연히 시장이 반응합니다. 종로 안쪽에서 이 정도 규모의 정비사업은 흔하지 않으니까요. 근데 여기서 초보가 자주 놓치는 게 있습니다. 후보지, 가이드라인, 정비구역 지정, 조합 설립, 사업시행인가, 관리처분인가, 이주, 철거, 착공은 전부 다른 단계입니다. 단계가 하나 넘어갈 때마다 가격도 움직이지만, 변수도 같이 생깁니다.

제가 보는 창신동 재개발의 장점은 분명합니다. 도심 접근성, 희소성, 노후 주거지 개선 필요성, 동대문 상권과의 거리. 반대로 단점도 뚜렷합니다. 경사 지형, 문화재와 경관 이슈, 기존 소유자 이해관계, 세입자 비중, 공사 난이도, 사업 기간입니다. 재개발은 장점만 사는 게 아니라 단점까지 같이 사는 투자입니다.

경매로 접근할 때는 권리보다 사업성을 먼저 보지 마세요

경매 물건을 볼 때 초보들이 가장 많이 하는 말이 있습니다. 여기 재개발 되면 대박 아닌가요. 솔직히 그 질문을 들으면 먼저 등기부부터 다시 보라고 말합니다. 재개발 기대감은 나중이고, 지금 낙찰받는 물건의 권리관계가 먼저입니다.

• 말소기준권리보다 앞선 임차권이나 가처분이 있는지 확인해야 합니다.
• 대항력 있는 임차인이 있으면 보증금 인수 가능성을 계산해야 합니다.
• 공유지분 물건은 단독 처분과 사용 수익이 제한될 수 있습니다.
• 무허가 건축물이나 증축 부분은 평가와 권리 산정에서 다르게 취급될 수 있습니다.
• 도로 지분, 맹지성 토지, 계단 진입 물건은 환금성이 떨어질 수 있습니다.

특히 창신동 같은 노후 주거지는 현황과 공부가 어긋나는 경우를 조심해야 합니다. 건축물대장에는 이렇게 되어 있는데 현장에는 다르게 쓰는 집, 1층인 줄 알았는데 실제로는 반지하처럼 느껴지는 집, 출입구가 남의 토지를 거쳐야 하는 집이 있습니다. 이런 건 사진 몇 장으로 판단하면 안 됩니다.

입찰 전에는 법원 매각물건명세서, 등기부, 건축물대장, 토지이용계획, 정비사업 관련 고시 내용을 같이 봐야 합니다. 현장에서는 낮에 한 번, 저녁에 한 번 보는 게 좋습니다. 낮에는 골목과 건물 상태가 보이고, 저녁에는 실제 점유 분위기와 주차 문제가 보입니다. 제가 경매 초보라면 창신동 첫 물건은 단독으로 덤비기보다 권리분석을 검증받고 들어갈 겁니다.

재개발 기대감이 가격에 먼저 반영되는 순간

재개발 구역에서 제일 어려운 건 싸게 사는 게 아니라, 이미 비싸진 기대감을 알아차리는 일입니다. 사업 초기에는 불확실성이 커서 가격이 눌려 있습니다. 그런데 정비구역 지정 같은 이벤트가 나오면 매도자는 미래 아파트 값을 이야기하고, 매수자는 아직 낡은 집을 사야 합니다. 이 간극이 커질수록 협상은 어려워집니다.

창신동 재개발도 비슷합니다. 도심 입지와 2,000세대급 기대감이 붙으면 호가는 빠르게 움직일 수 있습니다. 하지만 실제 수익은 매입가, 추가분담금, 대출 이자, 보유 기간, 세금, 명도 비용을 다 넣어야 보입니다. 예를 들어 3억 원 싸게 샀다고 생각했는데 보유 기간이 6년, 7년으로 늘고 이자와 세금이 쌓이면 체감 수익은 확 줄어듭니다.

경락잔금대출도 예전처럼 단순하게 보면 곤란합니다. 낙찰가, 감정가, 개인 신용, 임대차 인수 여부, 물건의 담보가치에 따라 한도가 달라집니다. 재개발 기대가 있다고 금융기관이 무조건 좋게 봐주는 것도 아닙니다. 오히려 노후 주택, 권리 복잡, 점유 불명확 물건은 대출 상담에서 생각보다 보수적으로 나올 때가 많습니다.

초보라면 창신동에서 이것만큼은 피하는 게 낫습니다

제가 초보 투자자에게 창신동 재개발 물건을 보라고 한다면, 동시에 피해야 할 물건도 강하게 말할 겁니다. 첫째, 권리관계가 한 번에 이해되지 않는 물건입니다. 읽어도 찜찜하면 입찰하지 않는 쪽이 낫습니다. 둘째, 현장 접근이 불편한 지분 물건입니다. 재개발 기대감만 보고 지분을 잡았다가 처분도, 사용도, 협의도 어려워지는 경우가 있습니다.

셋째, 세입자 보증금 인수 가능성이 있는데 수익 계산에서 빼놓은 물건입니다. 이건 초보가 정말 많이 다칩니다. 낙찰가만 보고 좋아했다가 인수금액까지 더하면 시세보다 비싸게 산 꼴이 됩니다. 넷째, 사업 단계가 아직 먼데 단기 차익만 보고 들어가는 물건입니다. 재개발은 기다림의 투자입니다. 기다릴 돈이 없으면 좋은 입지도 부담이 됩니다.

창신동은 분명 매력 있는 동네입니다. 서울 도심에서 낡은 주거지가 이렇게 큰 폭으로 바뀔 수 있는 곳은 많지 않습니다. 다만 저는 이런 곳일수록 더 천천히 봅니다. 남들이 호재라고 말할 때, 저는 권리관계와 현장 하자를 먼저 봅니다. 수익은 기대감에서 나는 것처럼 보이지만, 실제로는 피해야 할 손실을 피했을 때 남습니다. 창신동 재개발도 그 기준으로 보면 꽤 흥미롭지만, 아무 물건이나 잡아도 되는 장은 아닙니다.