고시원월세만 보고 입찰했다가 계산을 다시 한 이유

입찰장에서 고시원 건물을 보는 사람이 늘면 저는 월세표부터 한 번 더 봅니다. 방마다 적힌 고시원월세를 전부 더한 숫자는 꽤 근사합니다. 그런데 그 숫자만 믿고 들어가면, 낙찰 뒤 처음 받은 공과금 고지서에서 표정이 달라집니다. 고시원은 방이 많아서 매출도 잘게 쌓이지만, 빈방과 비용도 같은 속도로 쌓이는 물건입니다.

월세표의 합계는 실제 입금액이 아니다

가령 방 30개에 한 방 월세가 35만 원이라면 만실 매출은 월 1,050만 원입니다. 여기서부터 계산을 시작하는 분이 많습니다. 하지만 최근 6개월 동안 실제로 돈을 낸 방이 평균 24개였다면 월 입금액은 840만 원 수준입니다. 게시된 월세와 실제 계약 월세가 다른 방, 며칠씩 비는 방, 연체 중인 방도 따로 봐야 합니다. 이 숫자는 설명을 위한 예시이고, 입찰할 물건의 수익은 통장 입금 내역과 계약서로 다시 맞춰야 합니다.

저는 현장에서 월세표 사진만 받아오지 않습니다. 방 번호별 계약 시작일, 보증금, 월세, 관리비, 납부일을 적고 최근 입금 기록과 대조합니다. 현관에 신발이 있다고 모두 유료 입실자는 아닙니다. 총무가 쓰는 방일 수도 있고, 짐만 남겨 둔 퇴실 예정 방일 수도 있습니다. 반대로 낮에 문이 닫혀 있다는 이유로 공실이라 단정할 수도 없습니다. 숫자가 맞지 않는 방은 수익 계산에서 일단 빼놓는 편이 안전했습니다.

보증금이 작아도 권리분석은 작아지지 않는다

고시원은 방당 보증금이 적다는 말만 듣고 임차인 조사를 가볍게 하는 경우가 있습니다. 그런데 20개 방에서 각각 50만 원씩 받았다면 합계는 1,000만 원입니다. 방별 금액보다 누가 누구와 계약했고, 실제로 어디를 점유하며, 언제부터 거주했는지가 중요합니다. 운영자가 건물 전체를 빌려 객실을 내준 구조라면 건물주와 운영자 사이 계약, 운영자와 입실자 사이 계약을 따로 펼쳐 봐야 합니다.

경매 물건에서는 매각물건명세서, 현황조사보고서, 등기사항증명서를 함께 읽습니다. 그다음 현장에서 운영자에게 계약서와 보증금 장부를 요청하고, 확인되지 않는 방은 따로 표시합니다. 매각 서류에 이름이 없다고 사람이 없다고 볼 수는 없습니다. 반대로 입실자가 있다고 해서 보증금을 낙찰자가 모두 떠안는다고 단정해서도 안 됩니다. 주거용으로 사용된 실인지, 실제 점유와 주민등록은 어떠한지, 관련 권리의 시점은 언제인지에 따라 판단이 달라질 수 있습니다. 국가법령정보센터의 주택임대차보호법은 주택의 인도와 주민등록 등을 대항력 판단의 기준으로 두고 있습니다. 고시원이라는 간판 하나로 보호 여부를 결정하지 않는 이유입니다.

서류와 현장 진술이 어긋나면 입찰가를 깎는 것만으로 해결되지 않을 때가 있습니다. 특히 운영자가 계약 자료를 내놓지 않거나 입실자별 보증금 총액을 끝내 확인할 수 없다면, 초보자에게는 그 물건을 보내는 게 낫습니다. 권리분석의 빈칸은 나중에 돈으로 메워야 할 가능성이 큽니다.

빈방보다 무서웠던 것은 운영비였다

앞의 예시처럼 월 840만 원이 들어와도 그대로 손에 남지 않습니다. 전기·수도·가스 260만 원, 인건비 180만 원, 청소와 소모품 80만 원, 보험·세금 등 60만 원, 수선 적립금 80만 원을 가정하면 180만 원이 남습니다. 대출 이자와 취득 관련 비용을 반영하기 전입니다. 겨울 난방비가 오르거나 몇 방이 더 비면 이 돈도 금세 줄어듭니다. 고시원월세를 볼 때 제가 만실 매출보다 최근 공과금 고지서를 먼저 챙기는 이유입니다.

건물 자체도 봐야 합니다. 복도 폭, 피난 동선, 창문과 환기, 누수 흔적, 화장실과 샤워실 상태는 사진 몇 장으로 판단하기 어렵습니다. 건축물대장의 용도와 실제 사용 모습이 다르면 관할 지자체에 확인할 항목도 생깁니다. 설비가 낡은 물건은 낙찰 직후 객실을 계속 운영하기 어려울 수 있고, 그동안 월세는 끊기는데 공사비는 나갑니다. 저는 수선비를 막연히 ‘조금’ 잡지 않고, 설비별 견적을 받아 입찰가에 반영합니다.

낙찰 뒤에는 방 서른 개의 사정이 기다린다

일반 주택 한 채의 명도와 고시원 운영 중인 건물의 인도는 현장 분위기가 다릅니다. 운영자와의 인도 문제를 풀어도 입실자마다 계약 기간과 보증금 사정이 다를 수 있습니다. 낙찰 전에 운영 형태를 확인하고, 인도에 걸릴 시간과 그 사이의 공실 손실을 계산에 넣어야 합니다. 입실자에게 일괄적으로 퇴실 날짜를 통보하면 끝날 일이라고 생각하면 곤란합니다. 권리관계와 실제 계약 내용을 확인한 뒤 협의할 순서를 잡아야 합니다.

제가 고시원 물건에서 보는 것은 높은 월세 한 줄보다 확인 가능한 장부입니다. 입금 내역, 계약서, 보증금, 공과금, 건물 상태가 서로 맞아야 수익 숫자도 믿을 수 있습니다. 한 항목이라도 끝내 확인되지 않으면 기대 수익을 높여 잡을 이유가 없습니다. 입찰장에서 한 번 놓친 물건은 다시 만날 수 있지만, 확인하지 않은 비용을 안고 낙찰받은 건물은 오래 따라옵니다.