부동산등기 한 줄을 보고 입찰을 접은 날

법원 입찰장에 가기 전날, 가격이 괜찮아 보이는 아파트를 다시 들여다본 적이 있습니다. 시세보다 꽤 낮게 낙찰받을 수 있겠다 싶었죠. 그런데 부동산등기와 매각물건명세서를 나란히 놓고 보니 이야기가 달라졌습니다. 근저당보다 먼저 권리를 갖춘 것으로 보이는 임차인이 있었습니다. 싸게 사는 계산보다 보증금을 누가 부담하는지 확인하는 일이 먼저였습니다.

부동산등기는 위에서 아래로만 읽지 않는다

등기사항증명서를 받으면 저는 표제부에서 물건부터 맞춥니다. 주소와 면적이 입찰하려는 물건과 같은지, 집합건물이라면 전유부분과 대지권 표시에 어긋나는 점은 없는지 봅니다. 아파트 이름과 동·호수만 보고 넘어가면 토지 권리 관계를 놓칠 수 있습니다.

갑구에서는 소유권이 어떻게 옮겨 왔는지 봅니다. 현재 소유자뿐 아니라 가압류, 압류, 가처분, 가등기, 신탁 같은 기록도 눈여겨봅니다. 을구에서는 근저당권과 전세권 등 소유권 외의 권리를 확인합니다. 금액이 크다는 이유만으로 위험을 판단하지는 않습니다. 언제 접수됐고, 어떤 권리가 그보다 앞서는지가 더 중요할 때가 많습니다.

말소된 기록까지 보이는 등기사항증명서를 펼치는 이유도 있습니다. 이미 지워진 근저당을 현재 채무로 착각하는 일은 피해야 하지만, 과거 권리 변동을 보면 이상한 흐름을 발견할 때가 있거든요. 다만 등기 한 장만으로 거래 경위나 실제 점유 상태까지 단정할 수는 없습니다.

근저당 날짜 하나로 임차인을 지우면 다친다

예를 들어 주택 임차인이 2020년 3월 10일 집을 인도받고 전입신고를 마쳤고, 근저당권은 같은 해 5월 20일 설정됐다고 해봅시다. 주택임대차보호법상 일반적인 임차인의 대항력은 인도와 주민등록을 모두 마친 다음 날부터 생깁니다. 이 사례라면 임차인이 근저당보다 앞설 가능성을 검토해야 합니다.

그런데 임차인이 등기부에 보이지 않는 경우가 흔합니다. 그래서 저는 등기부에서 근저당 날짜를 찾은 뒤 매각물건명세서의 임차인 진술, 전입일, 보증금, 배당요구 여부를 대조합니다. 현황조사보고서도 함께 봅니다. 전입일만으로 끝낼 일이 아닙니다. 실제 인도 시점, 주민등록의 유효성, 임대인의 권한, 배당 결과에 따라 매수인이 떠안을 금액이 달라질 수 있습니다.

가령 낙찰가를 2억 4천만 원으로 예상했고, 시세가 3억 2천만 원이라고 합시다. 선순위로 대항할 수 있는 임차인의 보증금이 1억 2천만 원인데 배당으로 2천만 원만 받는다면, 남은 1억 원을 인수할 가능성까지 계산해야 합니다. 그 경우 낙찰가와 보증금 잔액만 합쳐도 3억 4천만 원입니다. 취득세, 대출이자, 명도와 수리 비용은 아직 넣지도 않았습니다. 숫자는 설명을 위한 가정이지만, 입찰가가 싸다는 말만 믿고 들어가면 왜 위험한지 보여줍니다.

등기부에 없는 부담은 다른 서류에서 나온다

민사집행법에 따르면 저당권은 매각으로 소멸하지만, 모든 권리가 똑같이 없어지는 것은 아닙니다. 앞선 전세권이나 등기된 임차권은 순위와 배당요구에 따라 인수 여부가 달라집니다. 법원은 매각물건명세서에 점유자의 권원과 보증금에 관한 진술, 매각으로 효력을 잃지 않는 등기된 권리 등을 적습니다. 그래서 등기부에서 권리의 순서를 읽고, 명세서에서 매수인이 인수할 부담을 확인하는 순서가 필요합니다.

명세서에 ‘조사된 임차인 없음’이라고 적혔다고 현장이 비어 있다고 믿지도 않습니다. 조사 당시 문을 열어주지 않았을 수 있고, 점유 관계가 달라졌을 수도 있습니다. 저는 현황조사보고서의 조사 날짜와 사진, 감정평가서의 물건 표시를 확인하고 현장에서도 점유 흔적을 봅니다. 확인되지 않는 점유자가 있다면 예상 명도 기간과 비용을 보수적으로 잡습니다.

신탁등기가 보이면 신탁원부를, 가처분이나 가등기가 보이면 그 권리가 왜 생겼는지를 더 확인해야 합니다. 설명을 읽어도 인수 위험을 특정하기 어렵다면 저는 입찰가를 억지로 낮춰 해결하려 하지 않습니다. 초보가 감당할 수 있는 위험과 서류만으로 판단하기 어려운 위험은 다릅니다.

입찰 당일에도 등기를 다시 보는 이유

경매 물건을 처음 본 날의 등기부를 들고 입찰장에 가는 분이 있습니다. 저는 입찰 직전 새 등기사항증명서와 법원 경매정보의 최신 매각물건명세서를 다시 확인합니다. 그 사이 새 권리나 절차 변경이 생겼는지 봐야 하기 때문입니다. 특히 매각기일 변경, 취하, 명세서의 수정 여부는 오래된 출력물만으로 알기 어렵습니다.

입찰가를 적기 전에는 세 숫자를 따로 써 둡니다. 낙찰대금, 인수할 수 있는 금액, 낙찰 뒤 들어갈 비용입니다. 취득세와 등기 비용, 대출이자, 미납 관리비 중 부담 범위, 수리비, 명도 비용을 한 칸에 뭉뚱그리지 않습니다. 항목을 나눠야 빠진 돈이 보입니다. 경락잔금대출도 예상 한도가 아니라 실제 상담에서 확인한 조건으로 계산합니다.

부동산등기는 낙찰 뒤 소유자가 될 사람에게 붙어 올 권리를 찾는 출발점입니다. 제가 입찰을 접었던 물건도 등기부 한 줄만으로 판단한 것은 아니었습니다. 그 한 줄을 보고 임차인 자료와 예상 배당액을 다시 맞춰 보니, 제가 감당하려던 가격이 아니었던 겁니다. 경매에서는 들어간 돈보다 들어가지 않아 지킨 돈이 더 선명하게 기억날 때가 있습니다.