부동산사이트만 믿고 입찰했다가 발길 돌린 날
얼마 전 지인이 경매 아파트 화면을 보여주며 물었다. “시세보다 7천만 원 싸 보이는데, 이 정도면 들어가도 되지 않아요?” 화면에는 감정가와 최저가, 최근 거래가격이 나란히 떠 있었다. 숫자만 보면 솔깃했다. 그런데 사건번호를 받아 법원 자료를 열어보니 점유 관계부터 확인할 게 많았다. 그날은 입찰가를 계산하기 전에 현장에 다시 가기로 했다.
부동산사이트는 물건을 빨리 찾게 해준다. 문제는 여러 사이트에 같은 숫자가 떠 있으면 검증까지 끝난 것처럼 느껴진다는 점이다. 제가 입찰장에 갈 때까지 남겨두는 물건은 대개 첫 화면에서 반짝이는 물건이 아니라, 자료마다 다른 이야기를 하는 부분을 끝까지 확인한 물건이다.
검색 화면에서 마음에 들어도 사건번호부터 적는다
저도 처음에는 지도와 낙찰 통계를 오래 봤다. 지금은 유료 경매사이트에서 후보를 찾더라도 사건번호, 물건번호, 매각기일을 먼저 적는다. 그런 다음 대한민국 법원 법원경매정보에서 해당 물건의 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 읽는다. 민간 사이트의 표와 한 줄 설명은 검색할 때 편하지만, 입찰 조건을 확인할 때는 법원에 게시된 자료를 기준으로 다시 읽어야 한다.
특히 매각물건명세서에서 매각 대상과 인수할 수 있는 권리의 표시를 놓치지 않는다. 현황조사서에는 누가 점유하는지에 관한 조사 내용이 담기지만, 조사 당시 문이 잠겨 있었거나 점유자를 만나지 못했을 수도 있다. 감정평가서의 사진과 가격도 평가 당시의 모습이다. 세 문서를 같은 날짜의 현장 사진처럼 받아들이면 곤란하다.
한번은 화면상으로 깨끗해 보이는 빌라를 보러 갔다가 공동현관 게시판에 오래된 누수 공지를 발견했다. 감정평가서 사진에는 보이지 않던 내용이었다. 관리사무소가 있는 건물이라면 체납 관리비와 수선 이력도 따로 묻는다. 들은 말만으로 비용을 확정하지는 않는다. 관리비 중 매수인이 부담할 범위도 항목별로 확인해야 한다.
시세는 최고 거래 한 건보다 팔릴 가격이 중요했다
부동산사이트의 시세 그래프는 방향을 보는 데 쓴다. 입찰가를 정할 때는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 단지와 비슷한 면적의 거래를 따로 확인한다. 층, 향, 수리 상태가 다르면 같은 평형도 가격 차이가 난다. 신고된 거래는 계약일 기준으로 표시되고 뒤늦게 신고되거나 해제 내용이 반영될 수 있어, 최근 한 달의 숫자만으로 현재 매도가를 단정하지 않는다.
예를 들어 같은 면적의 아파트가 4억 2천만 원, 4억 4천만 원에 거래됐다고 하자. 가장 높은 4억 4천만 원을 내 물건의 예상 매도가로 적으면 계산이 금세 좋아진다. 하지만 저층이고 수리가 필요한 집이라면 4억 원에도 매수자를 찾는 데 시간이 걸릴 수 있다. 저는 주변 중개업소에 실제로 나와 있는 매물의 호가와 거래 가능성을 물어보고, 현장에서도 동선과 소음, 주차 상태를 확인한다. 호가는 희망 가격이지 거래가 아니다.
매도가를 보수적으로 4억 원으로 잡고, 취득세와 등기 비용 1천만 원, 수리비 1천5백만 원, 명도와 보유 비용 1천만 원을 예상하면 총비용에 쓸 수 있는 돈이 먼저 줄어든다. 여기에 원하는 수익과 가격이 내려갈 여유분까지 빼야 비로소 입찰 상한선이 나온다. 이 숫자는 설명을 위한 예시다. 실제 세금, 대출 이자, 매도 때의 세금은 보유 주택 수와 거래 조건에 따라 달라진다.
등기부 한 장과 현장 방문이 화면의 빈칸을 채운다
가격이 맞아 보여도 인터넷등기소에서 최신 등기사항증명서를 다시 열람한다. 소유자와 압류·가압류·근저당권 같은 등기 내용을 확인하고, 법원 자료의 기재와 다른 부분이 있는지 대조한다. 등기부에 보이는 권리만으로 점유 문제까지 끝나지는 않는다. 임차인의 전입과 점유, 보증금, 배당요구 여부 등을 함께 검토해야 한다. 초보라면 권리관계가 복잡한 물건을 값이 싸다는 이유로 연습 삼아 들어갈 필요가 없다.
다세대주택은 더 꼼꼼히 본다. 현관문에 적힌 호수와 등기상 호수가 다르게 쓰이는 건물도 있다. 현장에서는 우편함, 계량기, 출입문 표시를 확인하고 건축물대장과 등기 내용을 대조한다. 토지라면 토지이음의 토지이용계획을 본 뒤 실제 진입로와 경계를 살핀다. 지도에서 길처럼 보인다고 내 차가 드나들 권리가 생기는 건 아니다.
점유자가 있는 집은 낙찰 후 바로 열쇠를 받는다고 가정하지 않는다. 협의가 길어지면 잔금 납부 뒤에도 이자와 관리비가 나간다. 저도 현장에 갔다가 예상보다 오래 비울 수 없는 사정이 있다는 말을 듣고, 수익 계산에서 명도 기간을 늘려 잡은 적이 있다. 사이트에 적힌 ‘명도 난이도’ 한 칸으로는 알 수 없는 비용이다.
공매는 온비드 화면보다 공고 조건을 길게 읽는다
공매 물건을 찾을 때는 온비드를 쓴다. 한국자산관리공사는 온비드에서 공매 물건 검색과 온라인 입찰을 제공한다고 안내한다. 다만 공매라는 이름 아래에도 압류재산, 국유재산, 공공기관 매각 물건처럼 성격이 다른 물건이 섞여 있다. 그래서 사진과 최저가격을 보기 전에 공고기관, 재산 종류, 입찰 기간, 보증금, 매각 조건을 확인한다.
제가 공매에서 특히 오래 보는 문장은 ‘현 상태대로 매각’ 같은 조건이다. 건물 안을 못 봤다면 수리비는 추정치일 뿐이다. 점유자와 권리관계도 공고문에 쓰인 내용만으로 판단을 끝내지 않는다. 등기와 현장을 대조해도 설명되지 않는 부분이 남으면 입찰을 접는다. 싼 물건을 놓치는 손실보다 모르는 비용을 떠안는 손실이 훨씬 크다.
입찰 전날에는 법원경매정보나 온비드에서 일정과 공고의 변경 여부를 다시 확인하고, 자금 조달도 금융기관에 현재 조건으로 확인한다. 화면에 보이는 예상 대출액은 내 실제 한도가 아니다. 경락잔금대출이 생각보다 적게 나오면 잔금 납부 일정은 기다려주지 않는다.
부동산사이트를 많이 아는 것보다 같은 물건을 서로 다른 자료로 대조하는 습관이 오래 남았다. 좋은 물건은 검색창에서 찾을 수 있다. 하지만 입찰 버튼을 누를 근거는 서류와 현장, 그리고 비용을 끝까지 적어 본 종이 위에서 나온다.
