전세계약주의사항을 경매장에서 뼈저리게 배운 이유

경매 물건을 보다 보면 집은 멀쩡한데 보증금을 다 돌려받지 못하는 세입자를 만납니다. 계약할 때는 집주인이 친절했고 중개사도 괜찮다고 했겠죠. 그런데 경매에서는 그 말보다 등기 날짜, 먼저 들어온 세입자의 보증금, 실제 낙찰 가격이 앞섭니다. 제가 전세계약주의사항을 이야기할 때 집 내부보다 서류를 먼저 꺼내는 이유입니다.

등기부가 깨끗하다는 말부터 의심한다

계약 전 등기사항증명서를 직접 발급받아 갑구와 을구를 봅니다. 갑구에서는 소유자가 계약 상대와 같은지, 압류·가압류·가처분·신탁등기가 있는지 확인합니다. 을구에서는 근저당권의 설정일과 채권최고액을 봅니다. 대출 잔액이 얼마 안 남았다는 집주인의 말만 믿고 계산하면 위험합니다. 갚았더라도 등기에서 말소되지 않은 근저당은 그대로 확인해야 합니다.

숫자를 넣어보죠. 비슷한 집의 최근 거래가격을 3억 원으로 잡았는데 채권최고액이 1억 2천만 원이고, 요구하는 전세보증금이 2억 원이라면 둘을 더해 3억 2천만 원입니다. 이 가격에 경매로 팔린다는 보장도 없고, 경매 비용이나 다른 권리까지 따져야 합니다. 이런 물건을 두고 ‘시세가 3억이니 괜찮다’고 말하기는 어렵습니다. 시세 역시 호가 하나로 잡지 않습니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 동네, 비슷한 면적과 연식의 거래를 비교하고 현장 중개업소에도 가격을 묻습니다.

특히 다가구주택은 등기부만 보고 안심하기 쉽습니다. 건물 전체가 하나의 소유권으로 묶여 있어 다른 호실 세입자의 보증금이 등기부에 나란히 적히지 않습니다. 집주인에게 기존 임대차 현황을 요구하고 전입세대와 확정일자 관련 자료를 확인해야 합니다. 선순위 세입자 보증금을 알 수 없다면 제 계산에서는 빈칸이 아니라 위험액입니다. 계약을 서두르라는 말에 그 빈칸을 숫자 0으로 바꿔서는 안 됩니다.

계약서보다 먼저 사람과 집을 맞춰 본다

등기부의 소유자 이름, 신분증, 계약서의 임대인 이름을 맞춰 봅니다. 공동소유라면 계약 권한도 확인합니다. 대리인이 나온 경우에는 위임장에 해당 집의 임대차 계약과 보증금 수령 권한이 적혀 있는지 보고, 인감증명서 등으로 위임 사실을 대조합니다. 집주인에게 직접 연락해 계약 조건을 확인하는 절차도 거칩니다. 계약금과 잔금은 원칙적으로 소유자 명의 계좌로 보내고 이체 내역을 남깁니다.

건축물대장도 빼놓을 수 없습니다. 계약서에는 주택이라고 적었는데 대장상 용도나 실제 구조가 다르면 전입신고, 대출, 반환보증 심사에서 문제가 생길 수 있습니다. 호수와 주소도 계약서, 등기부, 건축물대장, 현관 표시를 나란히 놓고 확인합니다. 오래된 건물은 현장 호수와 공부상 표시가 어긋나는 경우가 있어 한 글자 차이를 가볍게 넘기지 않습니다.

체납세금도 묻습니다. 등기부에 안 보이는 부담이 경매 배당에 영향을 줄 수 있어서입니다. 집주인에게 국세·지방세 납세증명 자료를 요청하고, 필요한 열람 절차도 확인합니다. 자료 제공을 계속 피하면서 오늘 계약금을 넣어야 한다고 재촉한다면 저는 물건을 다시 생각합니다. 급하게 계약하는 쪽이 나중에 확인할 수 있는 건 대개 적습니다.

특약은 구두 약속을 계약 조건으로 바꾸는 자리다

“잔금 받으면 근저당을 지울게요”라는 말을 들었다면 계약서에 말소 대상 권리, 말소 시점, 이행하지 못했을 때의 처리 방법을 구체적으로 적습니다. 잔금으로 대출을 갚는 거래라면 금융기관 상환과 말소 서류 준비가 어떻게 진행되는지 중개사와 함께 확인해야 합니다. 말소 예정이라는 말과 말소 완료는 다릅니다. 잔금 직전에도 등기사항증명서를 다시 발급받아 계약 후 새로 설정된 권리가 없는지 봅니다.

전세대출이 꼭 필요한 사람은 대출이 나오지 않을 때 계약금이 어떻게 되는지, 반환보증 가입을 조건으로 삼는다면 가입이 거절될 때 어떻게 처리할지도 계약 전에 협의해 특약에 적어야 합니다. 다만 ‘보증보험 가입 가능’이라는 중개사의 말은 심사 결과가 아닙니다. 보증기관마다 주택가격 평가, 선순위 채권, 주택 유형과 계약 조건을 확인합니다. 주택도시보증공사 등 실제 이용할 기관의 기준을 계약 전에 확인하고, 계약 후에는 기한 안에 신청해야 합니다.

임차인이 전입신고와 확정일자를 갖추기 전까지 추가 담보권을 설정하지 않겠다는 약속도 계약서에 적어둡니다. 위반 시 계약 해제와 지급한 돈의 반환 방법까지 써야 다툼을 줄일 수 있습니다. 특약이 모든 위험을 막아주지는 않지만, 나중에 “그런 말 한 적 없다”는 상황은 피하게 해줍니다.

잔금을 보낸 날에도 확인은 끝나지 않는다

잔금일에는 등기를 다시 보고, 약속한 권리 말소가 진행되는지 확인한 뒤 돈을 보냅니다. 실제로 집을 인도받으면 바로 전입신고를 하고 확정일자를 받습니다. 주택을 인도받고 주민등록을 마친 임차인의 대항력은 원칙적으로 다음 날부터 생깁니다. 확정일자를 받아야 경매 배당에서 우선변제권을 주장할 요건도 갖추게 됩니다. 이 시간 차이 때문에 잔금일과 입주일을 어림짐작으로 넘기지 않습니다. 계약 후에도 등기 변동이 없는지 다시 확인합니다.

계약 만기가 가까워졌다면 보증금 반환 일정을 미리 확인하고, 나갈 뜻은 기록이 남는 방식으로 전합니다. 보증금을 받지 못했는데 먼저 이사하거나 다른 곳으로 전입하면 기존의 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있습니다. 이사를 해야 한다면 임차권등기명령을 신청할 수 있지만, 신청만 하고 바로 떠나서는 안 됩니다. 등기가 완료된 것을 확인한 뒤 움직여야 합니다.

경매장에서 본 손실은 집을 잘못 고른 순간보다 확인을 한 번 생략한 순간에 시작되는 일이 많았습니다. 전세는 몇 년 살 집을 고르는 계약이면서 큰돈을 돌려받기로 하는 약속입니다. 저는 마음에 드는 집일수록 계약금을 보내기 전에 서류와 숫자를 한 번 더 봅니다.