전세권설정등기 한 줄을 놓치고 입찰가를 다시 썼다
법원 입찰장에서 등기부를 다시 펼쳤다가 입찰가를 고친 적이 있습니다. 전세권설정등기 한 줄 때문이었습니다. 전세금은 8천만 원, 제가 적어 둔 입찰가는 2억 4천만 원. 그 전세권을 낙찰자가 인수하는 물건이라면 실제 부담은 3억 2천만 원까지 커질 수 있었습니다. 근처 거래 사례는 3억 원 안팎이었고요. 이럴 때는 싼 가격에 낙찰받는다는 계산부터 틀어집니다.
등기부에 적힌 전세권은 계약서의 전세와 다르다
흔히 전세 계약을 맺으면 전세권도 생긴다고 생각합니다. 법적으로는 구분해야 합니다. 주택 임차인은 집을 인도받고 전입신고를 하면 대항력을 갖출 수 있고, 확정일자까지 받으면 요건에 따라 우선변제권도 생깁니다. 전세권은 소유자와 설정 계약을 맺고 등기부에 설정등기를 해야 성립하는 별도의 권리입니다. 민법은 전세권자에게 부동산을 사용·수익하고 후순위 권리자보다 전세금을 우선 변제받을 권리를 인정합니다.
세입자 입장에서는 등기를 해 두면 권리가 눈에 보인다는 장점이 있습니다. 다만 전세권설정등기는 소유자의 협조가 필요합니다. 소유자와 전세권자가 공동으로 신청하거나, 한쪽이 위임장을 받아 신청하는 방식입니다. 계약서에 ‘전세권 설정에 동의한다’고 적었다고 등기가 끝난 것은 아닙니다. 잔금 지급과 등기 신청 일정을 맞추고, 실제 등기부에 접수된 내용까지 확인해야 합니다.
선순위 전세권이면 낙찰가 밖에 돈이 더 붙을 수 있다
경매 물건에서 제가 먼저 보는 것은 전세권의 금액보다 순서입니다. 전세권보다 앞선 근저당권이나 압류·가압류가 있어 그 권리에 대항할 수 없다면 전세권은 매각으로 소멸합니다. 반대로 그런 권리보다 앞서는 전세권은 원칙적으로 매수인이 인수합니다. 다만 전세권자가 전세권에 기해 배당요구를 하면 매각으로 소멸합니다. 민사집행법 제91조에 적힌 구분입니다.
앞서 든 숫자로 계산해 보겠습니다. 8천만 원짜리 선순위 전세권이 인수되는 상황이라면 2억 4천만 원 낙찰가만 적어서는 안 됩니다. 전세금 반환 부담까지 고려하면 3억 2천만 원이고, 여기에 취득세와 등기비용, 금융비용, 수리비가 더 붙습니다. 시세가 3억 원 안팎인 물건이라면 명도 전에 이미 가격 계산이 맞지 않습니다. 이것은 설명을 위한 가정입니다. 실제 부담은 매각 조건과 전세권의 존속 여부를 물건별로 확인해야 합니다.
특히 등기부에 적힌 존속기간이 끝났다는 이유만으로 선순위 전세권을 지워서는 곤란합니다. 대법원은 최선순위 전세권이 경매에서 소멸하려면 원칙적으로 전세권자 자신의 배당요구가 필요하다고 봤습니다. 임차인 자격으로 한 배당요구가 전세권에 대한 배당요구로 자동 취급되는 것도 아닙니다. 저는 등기부 날짜 옆에 배당요구 여부를 따로 적어 둡니다.
세입자라면 등기 비용보다 앞선 권리부터 본다
전세권설정등기를 원하는 세입자에게도 같은 순서가 중요합니다. 이미 큰 근저당권이 잡힌 집이라면 나중에 전세권을 설정해도 그 근저당권보다 앞설 수 없습니다. 등기만 하면 보증금이 무조건 안전해진다는 말은 그래서 위험합니다. 등기부의 선순위 채권액, 집의 보수적인 매각 예상가, 다른 임차인의 권리까지 함께 봐야 합니다. 경매 배당금이 부족하면 전세권자도 전액을 돌려받지 못할 수 있습니다.
비용도 있습니다. 찾기쉬운 생활법령정보의 전세권 설정등기 안내에는 등록면허세가 전세금의 1,000분의 2로 나옵니다. 전세금 2억 원이면 이 세금만 40만 원입니다. 지방교육세와 등기신청 수수료, 법무사에게 맡길 경우 보수도 별도로 계산해야 합니다. 비용을 누가 부담할지, 계약 종료 때 말소등기에 누가 협조할지도 계약 단계에서 적어 두는 편이 분쟁을 줄입니다.
저라면 집주인이 등기에 협조한다는 말만 듣고 잔금을 먼저 보내지 않습니다. 등기부의 소유자와 계약 상대가 같은지, 설정할 전세금과 부동산의 범위가 계약 내용과 맞는지 확인합니다. 건물 일부만 전세권의 대상이라면 그 범위를 더 꼼꼼히 봅니다. 설정 절차와 제출 서류는 등기소 안내를 기준으로 준비하고, 접수 뒤에는 등기사항증명서를 다시 발급받아 기재된 내용을 확인합니다.
입찰 전에는 매각물건명세서와 배당요구를 같이 읽는다
경매 투자자에게 전세권설정등기는 등기부 한 장으로 끝나는 항목이 아닙니다. 등기사항증명서에서 설정일과 전세금, 범위를 확인하고 매각물건명세서에서 인수 여부에 관한 기재를 봅니다. 이어 배당요구 종기와 전세권자의 배당요구 여부를 확인합니다. 현황조사서의 점유자 정보도 대조합니다. 서류끼리 맞지 않거나 배당요구의 근거가 불분명하면 입찰 전에 경매 기록을 더 확인할 이유가 충분합니다.
등기부에 전세권자가 적혀 있어도 실제 점유자, 임대차계약의 내용, 전입신고와 확정일자에 따른 권리는 따로 살펴야 합니다. 한 사람이 전세권자이면서 주택 임차인일 수도 있습니다. 명도 예상 기간과 이사 협의 비용까지 보수적으로 잡아야 낙찰 뒤 자금 계획이 버팁니다.
입찰장에서는 몇백만 원 차이로 낙찰이 갈리지만, 선순위 전세권 하나는 몇천만 원의 계산을 바꿉니다. 저는 전세권설정등기를 보면 ‘있다, 없다’보다 ‘언제 생겼고, 경매에서 어떻게 처리되는가’를 먼저 적습니다. 그 답이 분명하지 않은 물건에는 높은 가격을 쓰지 않습니다.
