신축빌라분양 현장에 갔다가 계약서를 덮은 이유

얼마 전 신축빌라분양 현장을 둘러보는데, 상담 직원이 먼저 대출 이야기를 꺼냈습니다. 제가 물은 건 다른 것이었어요. 이 집과 비슷한 크기의 빌라가 근처에서 얼마에 팔렸는지, 대지권은 어떻게 되는지였습니다. 경매 물건을 볼 때도 늘 그 두 가지부터 확인합니다. 새집이라는 이유로 비싸게 샀다가 몇 년 뒤 팔 곳이 없어 난감해지는 사례를 봐왔기 때문입니다.

분양가는 시세가 아니라 판매자가 부른 가격입니다

현장에서 가장 많이 듣는 말이 ‘이 동네 신축은 원래 이 정도’입니다. 그런데 빌라는 같은 동네라도 역까지 걷는 시간, 언덕 여부, 주차 방식, 엘리베이터 유무에 따라 가격 차이가 큽니다. 분양가만 보고 주변의 오래된 빌라와 비교하면 판단이 흐려지고, 반대로 인테리어가 비슷하다는 이유로 입지가 다른 집을 가져와도 소용이 없습니다.

예를 들어 전용면적 50㎡ 안팎인 신축 분양가가 3억 2천만 원이라고 합시다. 비슷한 거리의 준신축 실거래가가 2억 7천만~2억 9천만 원이라면, 3천만~5천만 원의 차이를 설명할 만한 장점이 있는지 따져야 합니다. 이 숫자는 설명을 위한 가정입니다. 실제 판단은 같은 생활권의 거래를 여러 건 모아 층, 면적, 거래 시점까지 맞춰봐야 합니다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에서는 연립·다세대 매매 거래를 확인할 수 있습니다. 다만 신고된 거래는 나중에 해제되거나 정보가 바뀔 수 있고, 공개 자료만으로 개별 호실 상태까지 알 수는 없습니다. 저는 거래 한 건의 최고가보다 여러 거래가 모이는 가격대를 봅니다. 현장에 나가기 전에는 같은 동네의 매물도 함께 확인해 실제로 팔 경쟁 상대가 얼마나 있는지 가늠합니다.

새집 내부보다 먼저 본 서류 세 장

첫째는 건축물대장입니다. 집합건축물대장의 표제부와 해당 호실 전유부를 열어 분양 광고의 층수·용도·전용면적이 맞는지 확인합니다. 사용승인 여부와 위반건축물 표시도 봅니다. 광고에는 ‘방 3개’라고 적혀 있어도 현장에서 확장한 공간의 상태가 대장과 다를 수 있습니다. 방 개수보다 공부와 실제 모습이 일치하는지가 더 중요합니다.

둘째는 건물 등기사항증명서, 셋째는 토지 등기사항증명서입니다. 소유자가 계약 상대와 같은지, 근저당권·가압류·신탁등기가 있는지 봅니다. 신축은 건물 등기와 대지권 표시가 진행 중인 경우도 있어서 ‘나중에 다 됩니다’라는 말만 듣고 넘어가기 쉽습니다. 대지권 표시가 아직 없다고 무조건 권리가 없다는 뜻은 아닙니다. 다만 어떤 권리로 대지를 쓰고 있는지, 이전등기는 언제 어떻게 할지 확인되지 않으면 초보자에게는 부담이 큰 계약입니다.

특히 신탁등기가 보이면 누가 처분 권한을 갖는지 신탁원부와 계약 서류까지 확인해야 합니다. 시행사 직원의 설명이나 명함만으로 계약 상대를 판단할 일은 아닙니다. 등기와 계약서의 이름이 다르거나 말이 자꾸 바뀌면 그날 계약은 멈추는 편이 낫습니다.

계약금 넣기 전에 돈의 흐름을 다시 계산합니다

분양 상담에서는 ‘월세 놓으면 대출이자 정도는 나온다’는 말을 자주 합니다. 가령 매수가 3억 2천만 원, 보증금 3천만 원, 월세 80만 원이라고 해보죠. 연 월세는 960만 원이고 보증금을 뺀 금액 2억 9천만 원과 비교하면 겉보기 수익률은 약 3.3%입니다. 여기에는 취득세, 등기 비용, 중개보수, 대출이자, 재산세, 수선비, 공실 기간이 빠져 있습니다. 보증금은 언젠가 임차인에게 돌려줄 돈이기도 합니다.

‘전세를 놓으면 내 돈이 거의 안 든다’는 설명은 더 조심해서 듣습니다. 전세보증금을 매입 자금처럼 쓰더라도 반환 의무는 그대로 남습니다. 매매가격에 비해 보증금이 높으면 다음 임차인을 구하지 못하거나 집을 팔아도 보증금을 제때 돌려주기 어려울 수 있습니다. 주택도시보증공사의 안심전세 서비스에서 시세와 보증 관련 정보를 확인하되, 특정 보증상품의 가입 가능 여부를 계약 전에 별도로 확인하는 게 맞습니다. 보증 가입이 될 거라는 구두 약속은 계산서에 넣지 않습니다.

대출도 마찬가지입니다. 상담 때 들은 한도는 확정 금액이 아닙니다. 금융기관이 해당 호실과 본인의 소득·부채를 심사한 뒤 조건이 달라질 수 있습니다. 잔금일에 대출이 모자라면 부족분은 계약자가 마련해야 합니다. 계약서에는 잔금일, 소유권 이전 조건, 기존 담보권 말소 방법, 약속한 옵션과 하자 처리 내용을 구체적으로 적어야 말다툼을 줄일 수 있습니다.

현장에서는 예쁜 벽지보다 퇴근길을 봅니다

모델하우스는 밝고 넓어 보입니다. 실제 호실에서는 오후 채광, 맞은편 건물과의 거리, 창문을 열었을 때 소음부터 확인합니다. 기계식 주차장이라면 내 차가 들어가는지, 차를 빼는 데 얼마나 걸리는지도 봅니다. 비 오는 날 주변 배수 상태를 볼 수 있으면 좋고, 평일 밤에는 골목 조명과 귀가 동선도 달라 보입니다. 이런 불편은 사진에 잘 안 찍히지만 나중에 세입자나 매수인이 가격을 깎는 이유가 됩니다.

저는 경매에서 낙찰받은 집을 다시 팔 때 ‘살 사람이 왜 이 집을 고를까’를 먼저 묻습니다. 신축빌라분양도 같은 기준으로 봅니다. 새집 특유의 깔끔함은 시간이 지나면 옅어집니다. 그때도 설명할 수 있는 가격과 입지, 확인된 권리가 남아 있어야 제 돈을 넣겠습니다.