서울 월세 물건에 입찰하려다 계산을 다시 한 이유
얼마 전 서울의 작은 다세대주택 경매 물건을 보는데, 월세 예상액이 먼저 눈에 들어왔습니다. 보증금 2,000만 원에 월 100만 원이면 꽤 괜찮아 보였죠. 그런데 입찰가를 적기 전에 관리 상태와 임차인 기록을 확인하니 계산이 달라졌습니다. 서울 월세는 수요가 있다는 말만 믿고 들어가기엔 매입 비용도, 잘못 봤을 때의 손실도 큽니다.
월 100만 원보다 먼저 볼 숫자
제가 입찰 전에 쓰는 계산표를 예로 들어볼게요. 낙찰가를 2억 7,000만 원, 취득 관련 비용과 수리비를 합쳐 1,800만 원으로 잡습니다. 새 임차인에게 보증금 2,000만 원을 받고 월세 100만 원을 받는다고 가정하면, 보증금을 뺀 투입액은 2억 6,800만 원입니다. 연간 월세 1,200만 원을 이 금액으로 나눈 단순 수익률은 약 4.5%입니다.
여기서 멈추면 위험합니다. 임차인이 바뀌는 동안 한 달 비어 월세 100만 원을 못 받을 수 있습니다. 자잘한 수리비 120만 원, 보유 중 내는 세금과 보험료 등으로 60만 원을 가정하면 연간 남는 임대수입은 920만 원, 투입액 대비 약 3.4%가 됩니다. 숫자는 설명을 위한 가정이고, 실제 취득세와 보유세는 물건과 보유 주택 수에 따라 달라집니다. 보증금 2,000만 원도 제 돈이 아닙니다. 계약이 끝나면 돌려줘야 할 돈이죠.
대출 1억 5,000만 원에 이자를 연 4.5%로 가정하면 이자만 연 675만 원입니다. 앞의 920만 원에서 빼면 연 245만 원, 월평균 약 20만 원이 남습니다. 원금 상환액과 소득세는 아직 넣지 않은 숫자입니다. 금리나 공실 기간이 조금만 달라져도 현금흐름이 빠듯해집니다. 월세 100만 원이라는 간판보다 매달 실제로 손에 남는 금액을 봐야 하는 이유입니다.
서울 월세 시세는 같은 동네에서도 갈린다
경매 공고에 적힌 감정가나 주변 매물의 호가를 월세 시세로 쓰지 않습니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 동, 비슷한 전용면적과 건축연도의 전월세 거래를 먼저 찾아봅니다. 거래 한 건으로 답을 내지도 않습니다. 보증금 1,000만 원에 월 110만 원인 계약과 보증금 5,000만 원에 월 90만 원인 계약은 월세만 놓고 비교할 수 없으니까요. 실제 층수, 엘리베이터, 채광, 역까지 걷는 길도 같이 봅니다.
실거래 자료에는 신고 시차가 있고, 모든 임대차가 똑같은 방식으로 잡히는 것도 아닙니다. 그래서 주변 중개업소에 현재 내놓으면 어느 보증금과 월세에서 문의가 오는지 묻고, 비슷한 방이 얼마나 오래 비어 있는지도 확인합니다. 임대 문의가 적은 골목 안쪽 집이라면 높은 월세 한 건보다 공실 두 달이 더 현실적인 숫자일 수 있습니다.
현장에 가면 사진으로 안 보이던 비용이 나옵니다. 창틀 결로, 욕실 누수 흔적, 낡은 보일러, 분리수거 공간 같은 것들입니다. 저는 빈집이 되자마자 세를 놓을 수 있을지부터 봅니다. 수리에 한 달이 더 걸리면 월세도 한 달 늦게 들어옵니다. 서울이라는 큰 지명보다 그 방을 임차인이 선택할 이유가 있는지가 더 중요합니다.
임차인이 있으면 월세 계약부터 의심한다
월세가 들어오는 경매 물건은 임차인이 있다는 뜻이기도 합니다. 이때 제가 펼치는 서류는 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서입니다. 전입 시기와 점유 상태, 확정일자, 배당요구 여부를 서로 맞춰 봅니다. 서류마다 내용이 다르거나 임차인 진술이 빠져 있으면 현장 확인과 추가 조사가 필요합니다.
특히 선순위 임차인의 보증금이 낙찰자에게 남는 경우가 있는지 확인해야 합니다. 매각물건명세서에 적힌 문장 하나를 대충 읽고 월세 수익만 계산하면, 나중에 예상하지 못한 보증금 반환 부담을 만날 수 있습니다. 대항력과 배당 결과는 권리 발생 시점과 실제 배당액에 따라 달라집니다. 보증금이 얼마인지, 배당으로 얼마를 돌려받는지 확인되지 않으면 입찰가를 확정하지 않습니다.
명도도 일정표에 넣습니다. 점유자와 연락하고 이사 일정을 맞추는 데 시간이 걸릴 수 있습니다. 집을 비워 달라는 말 한 번으로 끝난다고 계산하면 첫 월세를 받을 시점부터 어긋납니다. 점유 관계가 복잡한 물건은 월세를 조금 더 받을 수 있다는 이유로 초보가 감당하기 어렵습니다.
입찰가는 월세가 아니라 버틸 시간으로 정한다
저는 예상 월세를 낮춰 한 번 더 계산합니다. 월 100만 원을 받을 수 있을 것 같아도 90만 원으로 놓고, 공실은 최소 한두 달 넣어봅니다. 수리비가 견적보다 늘어나는 경우도 있습니다. 그 조건에서 대출이자와 보유 비용을 내고도 버틸 수 있는 가격이 제 입찰 상한선입니다. 낙찰을 놓치면 아쉽지만, 감당 못 할 가격에 낙찰되는 쪽이 훨씬 오래 아픕니다.
서울 월세 물건은 임차 수요를 기대할 만한 곳이 분명 있습니다. 다만 수요가 있다는 말이 내 방의 공실을 없애주지는 않습니다. 저는 좋은 월세 물건을 볼 때도 먼저 보증금 반환, 수리, 빈 기간을 적어 넣습니다. 그 숫자를 견딘 뒤에도 남는 월세라야 오래 가져갈 수 있다고 생각합니다.
