광주 봉선동 빌딩 경매, 15.4억 유찰

한줄 요약

1회 유찰된 상태로, 감정가의 44% 할인가로 매력적임.

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경매물건 주소 보기 광주광역시 남구 봉선2로 53, 4층 401호 (봉선동,케이씨빌딩)

광주광역시 남구 봉선동에 위치한 케이씨빌딩의 4층 401호입니다. 면적은 0㎡로 등록되어 있지만, 이를 통해 볼 때 상업용 건물로 추정됩니다. 봉선동은 광주의 중심지 중 하나로, 주변에 편의시설과 교통이 잘 발달해 있습니다. 특히 봉선2로는 교통이 원활해 접근성이 좋습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 27억 5,900만원이지만, 현재 최저입찰가는 15억 4,504만원으로 1회 유찰 후 44% 할인된 가격입니다. 인근 상업용 건물의 시세와 비교했을 때, 현 시점에서 매우 저렴하게 나와 있습니다. 예상 낙찰가는 약 16억 2,229만원 수준으로 예상되며, 경쟁이 치열할 수 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2023년 1월 12일 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 확인이 필요하지만, 일반적으로 상업용 건물의 경우 임차인의 대항력이 있을 수 있으니 주의해야 합니다. 유치권이나 법정지상권은 현재로서는 발생 가능성이 낮아 보입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면 44% 할인된 가격으로 매입할 수 있는 기회는 흔치 않습니다. 다만 인근 상권의 성장성을 면밀히 검토해야 합니다. 월세 전환 시 수익률은 연 6% 이상을 기대할 수 있지만, 실제 임대 가능성을 잘 따져봐야 합니다. 향후 개발 호재가 있는지 체크하는 것도 필수입니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 꽤 높을 것으로 보입니다. 권장 입찰가는 예상 낙찰가인 16억 2,229만원을 기준으로 하되, 경쟁 상황을 고려해 약간 상향 조정할 필요도 있습니다. 취등록세를 포함한 총 투자금은 약 16억 9,691만원이 예상됩니다. 이 모든 점을 종합적으로 고려해 결정하길 바랍니다.