분양권 전매 절차 직접 따라가 보니 돈의 순서가 달랐다
분양권 거래 이야기를 들으면 먼저 프리미엄부터 계산하는 사람이 많다. 현장에서는 그보다 먼저 묻는다. 이 권리를 지금 팔 수 있는지, 매수인이 중도금대출을 이어받을 수 있는지. 둘 중 하나라도 막히면 가격 협상은 의미가 없다. 분양권 전매 절차는 계약서 한 장 쓰고 웃돈을 주고받는 일보다 훨씬 길다.
계약금 보내기 전에 전매 가능일부터 확인한다
같은 지역 아파트라도 모집공고와 공급 조건에 따라 전매제한 기간이 다를 수 있다. 최초 입주자모집공고, 공급계약서, 전매 관련 안내문을 놓고 해당 동·호수의 전매 가능 시점을 확인해야 한다. 공고에 적힌 기준일과 기간을 내 방식대로 계산하지 말고, 사업주체의 명의변경 담당 부서에도 실제 접수 가능일을 확인하는 편이 안전하다. 분양가상한제 적용 여부나 공급 유형에 따라 거주의무 등 별도 조건이 붙었는지도 함께 봐야 한다.
가끔 “계약만 먼저 해두고 제한이 풀리면 명의를 바꾸자”는 제안을 듣는다. 나는 이런 거래라면 계약금을 넣지 않는다. 주택법은 제한 기간 중 입주자로 선정된 지위의 전매를 규제한다. 나중에 명의를 바꾸겠다는 약속만 믿고 돈을 보냈다가 사업주체가 접수를 거절하면, 돈을 돌려받는 문제부터 생긴다.
웃돈보다 이미 낸 돈과 남은 빚을 먼저 계산한다
숫자를 놓고 보면 구조가 선명해진다. 분양가 6억 원짜리 권리에 매도인이 자기 돈 1억 2천만 원을 냈고, 중도금대출 2억 4천만 원이 실행됐다고 치자. 앞으로 낼 분양대금은 2억 4천만 원, 프리미엄은 3천만 원이다. 매수인이 매도인에게 지급할 금액은 통상 매도인의 납입금 1억 2천만 원에 프리미엄 3천만 원을 더한 1억 5천만 원이다. 여기에 대출 2억 4천만 원의 승계 또는 상환, 이후 분양대금 2억 4천만 원이 따라온다. 합계는 6억 3천만 원이다. 이자와 각종 비용은 아직 넣지도 않은 숫자다.
그래서 매도인에게 납입내역서와 대출 잔액·이자 내역을 받아 대조한다. 발코니 확장비와 유상옵션은 얼마를 냈고 얼마가 남았는지도 따로 적는다. ‘프리미엄 3천’만 보고 계약했다가 옵션 잔금이나 연체이자를 뒤늦게 발견하면 예상한 현금이 모자란다. 주변 호가보다 실제 거래 사례와 입주 시점의 예상 시세를 비교하는 것도 이 단계다. 웃돈이 붙었다는 사실 자체가 싼 가격의 증거는 아니다.
계약서에는 대출 승계가 안 될 때의 처리를 적는다
전매가 가능하다고 확인되면 매도인, 매수인, 중개사가 공급계약서 원본과 신분, 납입금, 대출 상태를 맞춰 본 뒤 매매계약을 쓴다. 계약서에는 납입금과 프리미엄을 나눠 적고, 중도금대출을 누가 언제 승계 신청할지, 미납 이자와 옵션 비용을 누가 부담할지 명확히 적는 게 좋다. 특히 매수인의 대출 승계가 거절되거나 필요한 명의변경이 불가능할 때 계약금과 이미 지급한 돈을 어떻게 처리할지 문장으로 남겨야 한다.
은행은 매수인의 소득과 신용, 기존 대출 등을 보고 승계 가능 여부를 판단한다. 매도인 대출이 있다고 자동으로 넘어오는 게 아니다. 은행이 승계를 허용하지 않으면 매수인이 자기 자금으로 기존 대출을 상환할 수 있는지까지 계산해야 한다. 계약 단계에서 은행과 사업주체의 필요 서류, 방문 순서, 처리 기간을 각각 확인해 두면 잔금 날짜를 허술하게 잡을 일이 줄어든다.
신고필증과 명의변경까지 끝나야 거래가 닫힌다
매매계약을 체결했다면 부동산 거래신고를 챙긴다. 관련 법은 분양권 같은 부동산에 관한 권리의 거래도 신고 대상으로 두고, 계약 체결일부터 30일 이내 신고하도록 한다. 개업공인중개사가 계약서를 작성·교부한 거래라면 중개사가 신고한다. 신고 금액에는 실제 거래 조건을 반영해야 한다. 프리미엄을 낮춰 적고 차액을 따로 주자는 말은 피해야 한다.
그다음은 은행의 대출 승계 또는 상환 절차와 사업주체의 공급계약자 명의변경이다. 현장마다 접수 순서와 요구 서류가 조금씩 다르다. 보통 거래신고필증, 매매계약서, 기존 공급계약서, 신분 관련 서류, 대출 처리 서류를 준비하지만 방문 전에 담당 창구의 목록을 다시 받아야 한다. 잔금을 치르는 날에는 대출 처리와 명의변경 접수가 실제로 가능한지 확인하고 움직인다. 매수인은 명의가 바뀐 계약서와 납입내역을 받아 금액이 맞는지 확인해야 한다.
매도인에게는 양도소득세도 남는다. 국세청 안내상 분양권을 포함한 부동산에 관한 권리의 양도소득세 예정신고 기한은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내다. 실제 세액은 취득 시기, 보유기간, 필요경비 등에 따라 달라진다. 매수인도 입주 무렵 낼 잔금과 취득 관련 세금, 대출 이자까지 현금 계획에 넣어야 한다. 나는 분양권을 볼 때 프리미엄보다 거래를 끝내는 날과 입주하는 날의 통장 잔액을 먼저 떠올린다. 그 숫자가 버텨주지 못하면 싸게 산 권리도 부담이 된다.
