재건축명도소송을 보고 입찰가를 낮춘 이유
입찰장에서 재건축 예정 아파트를 볼 때면 저는 감정가보다 점유 상황을 먼저 봅니다. 예전에 이주가 한창인 단지를 검토했는데, 주변 동은 거의 비었어도 눈여겨본 호실에는 세입자가 살고 있었습니다. ‘어차피 철거할 집인데 곧 나가겠지’ 싶다가도, 그 생각으로 입찰가를 쓰지는 못하겠더군요. 재건축명도소송이라는 말 뒤에는 누가 집을 비워줘야 하는지, 보증금은 누가 돌려주는지, 조합의 이주 일정은 어디까지 진행됐는지가 붙어 있습니다.
관리처분인가가 났다고 바로 빈집은 아니다
도시 및 주거환경정비법 제81조에 따르면 관리처분계획인가가 고시되면 종전 건물의 소유자와 임차권자 등은 원칙적으로 이전고시일까지 그 건물을 사용·수익할 수 없습니다. 다만 사업시행자가 사용에 동의했거나 법에서 정한 손실보상이 완료되지 않은 경우는 예외입니다. 여기서 제가 확인하는 날짜는 조합이 이주를 독려하기 시작한 날이 아니라 관리처분계획인가의 고시일입니다. 사업시행인가, 관리처분인가, 이주 통지는 서로 다른 단계니까요.
그렇다고 고시문 한 장으로 문을 열 수 있는 것도 아닙니다. 실제 점유자가 이주하지 않으면 인도 청구와 판결, 필요한 경우 집행 절차가 문제 됩니다. 조합이 제기하는 재건축명도소송과 경매 낙찰자가 자기 물건의 점유자를 상대로 진행하는 인도 절차도 구분해야 합니다. 낙찰자가 조합의 소송을 대신 진행하거나 그 일정대로 집을 넘겨받을 수 있다고 계산하면 위험합니다.
등기부에 없는 세입자가 시간을 바꾼다
제가 물건을 볼 때 가장 오래 붙잡는 부분은 세입자입니다. 등기사항증명서만 보면 소유권과 담보권은 보여도 실제 거주자의 계약 내용까지 다 나오지는 않습니다. 현황조사서와 매각물건명세서, 전입세대 관련 자료를 대조하고, 가능하면 현장에서 점유 상태를 확인합니다. 계약 상대가 누구인지, 보증금과 계약기간은 얼마인지, 반환을 누가 준비하고 있는지도 따로 적어 둡니다.
예를 들어 보증금 2억 원인 세입자가 사는 재건축 아파트를 생각해 보죠. 낙찰자가 그 보증금을 인수해야 하는 권리관계라면 낙찰대금 외에 2억 원을 마련해야 할 수 있습니다. 인수 여부는 대항력, 배당요구, 선순위 권리와 매각조건에 따라 달라지므로 금액만 보고 단정하면 안 됩니다. 세입자가 보증금을 돌려받지 못한 상태라면 퇴거 시점을 낙관하기도 어렵습니다. ‘조합이 명도소송 중’이라는 설명보다, 내 돈이 언제 얼마나 필요한지가 입찰자에게는 더 급한 문제입니다.
재개발 사례에서 들은 주거이전비나 이사비 이야기를 재건축 세입자에게 그대로 옮기는 것도 조심해야 합니다. 찾기쉬운 생활법령정보는 일반적인 재건축사업과 재개발사업의 보상 체계를 다르게 안내합니다. 사업 유형과 개별 약정, 적용 법령을 확인하지 않은 채 ‘이사비만 주면 끝난다’고 예산을 잡아서는 안 됩니다.
소송 기간보다 먼저 계산할 돈
명도에 몇 달이 걸린다고 일률적으로 말하는 사람도 있습니다. 실제로는 점유자가 누구인지, 송달이 되는지, 다투는 권리가 무엇인지에 따라 달라집니다. 판결을 받더라도 바로 공실이 되는 것은 아닙니다. 집행을 신청하고 현장 일정이 잡히기까지 시간이 들 수 있습니다. 저는 입찰표를 쓰기 전에 예상 수익에서 이 시간을 비용으로 빼 봅니다.
숫자를 넣으면 감이 분명해집니다. 대출 2억 원에 연 6% 이자를 부담하는 가정이라면, 보유 기간이 석 달 늘어날 때 단순 이자만 약 300만 원입니다. 여기에 관리비, 이사 협의 비용, 소송·집행 관련 비용이 붙을 수 있습니다. 매도 시점이 밀리면 예상 매도가격과 세금 계산도 다시 해야 합니다. 이 수치는 특정 물건의 실제 비용이 아니라, 지연을 입찰가에 반영하기 위한 예시입니다.
그래서 저는 조합의 관리처분인가 고시문과 이주 안내, 해당 호실의 점유 자료를 한 줄에 놓고 봅니다. 조합에 소송이 진행 중인지 확인하더라도 사건 당사자와 대상 호실, 진행 단계까지 확인해야 합니다. ‘우리 단지 명도소송이 거의 끝났다’는 말이 내가 보려는 집의 인도 시점을 보장하지는 않습니다.
이런 물건에서는 입찰가를 더 보수적으로 쓴다
점유자가 협의 의사를 밝혔더라도 퇴거일과 보증금 반환 방법이 문서로 맞춰지지 않았다면 저는 여유 자금을 남깁니다. 반대로 점유자의 권리 주장과 실제 계약 내용이 어긋나거나, 조합 일정만 전해 듣고 해당 호실 자료를 확인할 수 없다면 입찰 자체를 접기도 합니다. 재건축 기대감이 큰 단지일수록 ‘철거 예정’이라는 말이 현재의 점유 문제를 가려 버리기 쉽습니다.
경매 물건의 재건축명도소송은 빠른 수익을 약속하는 일정표가 아닙니다. 낙찰 뒤 내가 부담할 보증금과 금융비용, 실제로 집을 넘겨받을 때까지의 시간을 가격에 넣어야 합니다. 저는 그 숫자를 적고도 수익이 남는 물건에만 입찰표를 냅니다.
