캠코 공매 물건을 보러 갔다가 입찰을 접은 이유

얼마 전 캠코 공매 물건을 보러 갔다가 입찰을 접었습니다. 화면에는 시세보다 싸 보이는 아파트가 떠 있었죠. 그런데 건물 앞에서 우편함과 출입문을 확인하고, 다시 서류를 펼쳐 보니 제가 모르는 점이 너무 많았습니다. 10년 넘게 경매와 공매 현장을 다녀도 이런 순간에는 가격보다 물음표가 먼저 눈에 들어옵니다.

온비드에 올라왔다고 다 같은 공매는 아닙니다

캠코 공매를 처음 보는 분은 온비드의 시작가부터 확인합니다. 저도 처음엔 그랬습니다. 하지만 먼저 볼 것은 누가, 어떤 근거로 파는 물건인지입니다. 세금 체납으로 압류한 재산도 있고, 기관이 보유한 재산을 매각하는 공고도 있습니다. 같은 온비드 화면에 있어도 매각 조건과 확인할 서류가 다릅니다.

압류재산이라면 공매공고와 공매재산명세서의 물건 표시, 점유 관계, 권리 사항부터 읽습니다. 그다음 등기사항증명서, 건축물대장, 토지이용계획, 현장 상태를 맞춰 봅니다. 공고 사진이 깨끗해 보여도 촬영 뒤 누수가 생겼을 수 있고, 지도에서 보이는 진입로가 실제로는 남의 땅일 수도 있습니다. 서류와 현장이 어긋나면 그 이유를 확인할 때까지 입찰가를 적지 않습니다.

싸 보였던 아파트에서 멈춘 지점

제가 보러 간 물건은 주변 거래 사례를 대략 2억 2천만 원으로 잡았을 때 공매 시작가가 1억 7천만 원대였습니다. 숫자만 보면 5천만 원 가까이 여유가 있는 듯했습니다. 그런데 등기 기록과 공매재산명세서를 대조하니 임차인의 점유 시점과 보증금 회수 여부를 단정하기 어려웠습니다. 현장에서도 내부 상태를 확인하지 못했고요.

임차인이 있다는 사실만으로 매수인이 보증금 전액을 떠안는 것은 아닙니다. 반대로 압류 뒤에 등기된 권리는 전부 지워진다고 외워서도 안 됩니다. 대항력의 성립 시점, 앞선 담보권과 압류, 배분 요구와 실제 배분 가능액을 함께 봐야 합니다. 국세징수법도 공매로 소멸하는 권리와 매수인이 인수하는 권리를 구분합니다. 서류 한 장의 날짜가 애매한데 ‘아마 괜찮겠지’ 하고 들어갈 이유는 없었습니다.

점유자를 만나지 못했다고 빈집으로 계산하는 것도 위험합니다. 낙찰 뒤 소유권을 취득하는 일과 집을 넘겨받는 일은 별개입니다. 협의가 길어지면 이자와 관리비가 쌓이고, 내부 수리 범위도 늦게 확정됩니다. 저는 점유와 보증금 관계를 확인할 수 없는 물건이라면 예상 명도비를 조금 얹는 정도로 위험을 덮지 않습니다.

입찰가와 손에 남는 돈은 다른 숫자입니다

계산을 해보면 왜 멈췄는지 더 분명해집니다. 아래 숫자는 특정 물건의 확정 비용이 아니라, 입찰 전에 제가 검토하는 가정입니다. 매수가 1억 7천만 원에 취득세·등기비용 500만 원, 수리비 1천만 원, 명도비 300만 원, 대출이자와 보유비용 500만 원, 매도비용 300만 원을 넣으면 총 1억 9천600만 원입니다. 2억 2천만 원에 팔려도 차이는 2천400만 원입니다. 여기서 양도 관련 세금과 예상 밖의 지출을 더 따져야 합니다.

시세도 호가 하나로 잡지 않습니다. 비슷한 면적과 층의 실제 거래, 현재 매물, 수리 상태를 나란히 놓고 봅니다. 매도가가 2억 1천만 원으로 내려가거나 수리에 500만 원이 더 들면 남는 폭은 금방 줄어듭니다. 특히 임차보증금 인수 가능액이 확인되지 않았다면 수익 계산표의 맨 윗줄인 매수가부터 다시 생각해야 합니다.

입찰 전날 제가 다시 확인하는 것

• 공고의 물건 번호와 매각 대상 범위가 등기·건축물대장과 일치하는지 확인합니다. 토지만 파는지, 공유지분인지부터 다를 수 있습니다.
• 등기와 공매재산명세서의 날짜를 나란히 적고, 점유자와 임차보증금의 처리 가능성을 따집니다. 이해되지 않는 권리는 비용을 임의로 0원 처리하지 않습니다.
• 현장에서 출입, 누수 흔적, 주변 거래 여건을 봅니다. 내부 확인이 안 되면 수리비에 여유를 둡니다.
• 잔금 조달 일정을 확인합니다. 압류재산 공매는 최고가를 썼다고 바로 소유권을 얻는 절차가 아닙니다. 매각결정 뒤 정해진 기한에 대금을 완납해야 하며, 대출 가능액과 실행일은 입찰 전에 금융기관에 확인합니다.

국세징수법상 압류재산 공매는 매각결정 뒤 통지된 납부기한이 적용되고, 매수인은 대금을 완납할 때 재산을 취득합니다. 개별 공고의 일정과 조건을 마지막까지 다시 보는 이유입니다. 공매가 취소되거나 일정이 바뀔 가능성도 있으니, 전날 확인한 화면만 믿고 입찰하지 않습니다.

그 아파트는 결국 제 입찰 목록에서 지웠습니다. 나중에 누가 얼마에 샀는지는 궁금했지만, 그건 제 판단을 바꾸지 않습니다. 캠코 공매에서 싸게 사는 일보다 제가 떠안을 돈과 시간을 설명할 수 있는 물건을 사는 일이 오래 버티는 데 더 중요했습니다.