상가 경매 보증금 8천만 원을 보고 발길 돌린 날
법원 입찰장에 가기 전날, 상가 서류에서 가장 오래 붙잡고 있는 숫자는 감정가보다 임차보증금이다. 싸게 낙찰받았다고 생각했는데 세입자 보증금까지 떠안으면 계산이 완전히 달라진다. 실제로 입찰표를 거의 다 써 놓고도 임차인의 사업자등록 시점이 마음에 걸려 접은 적이 있다. 상가 경매 보증금은 법원에 내는 입찰보증금과 기존 임차인에게 돌려줘야 할 수 있는 보증금을 나눠서 봐야 한다.
법원에 내는 돈과 임차인에게 줄 돈은 다르다
입찰할 때 내는 매수신청보증금은 보통 최저매각가격의 10%다. 최저가가 2억 원이면 보통 2천만 원을 준비한다는 뜻이다. 다만 법원이 다르게 정할 수 있으니 그 사건의 매각조건을 확인해야 한다. 낙찰받고 잔금을 내면 이 돈은 매각대금에 충당된다. 잔금을 마련하지 못해 재매각으로 가면 돌려받지 못할 수 있다. 찾기쉬운 생활법령정보에도 이 절차가 안내돼 있다.
더 조심할 돈은 임차보증금이다. 이건 입찰 당일 봉투에 넣는 돈이 아니라, 낙찰 뒤 임차인에게 돌려줘야 할 가능성이 있는 돈이다. 매각물건명세서에 ‘보증금 8천만 원’이라고 적혀 있다고 해서 무조건 8천만 원을 인수하는 것도, 무조건 한 푼도 안 주는 것도 아니다. 임차인이 언제 권리를 갖췄고 경매대금에서 얼마를 배당받는지까지 봐야 한다.
사업자등록 날짜 한 줄이 입찰가를 바꾼다
상가 임차인의 대항력은 건물을 인도받고 사업자등록을 신청한 다음 날부터 생긴다. 그래서 나는 등기사항증명서에서 먼저 말소기준이 되는 권리의 날짜를 찾고, 임차인의 점유와 사업자등록 신청 시점을 나란히 놓는다. 임차인의 대항력이 매각으로 소멸할 권리보다 앞서는지에 따라 낙찰자의 부담이 달라질 수 있다. 확정일자는 경매대금에서 우선 배당받을 순위를 따질 때 따로 확인한다. 대항력과 우선변제권을 같은 말처럼 취급하면 계산이 틀어진다.
현장에서는 날짜만큼 ‘누가 실제로 쓰고 있느냐’도 중요하다. 서류에는 임차인 한 명인데 간판에는 다른 상호가 걸려 있는 물건이 있다. 사업자등록의 사업장 주소가 해당 호실과 맞는지, 점유자는 누구인지, 전대차나 계약 변경은 없었는지 확인해야 한다. 현황조사서와 매각물건명세서는 출발점이다. 임대차계약서, 확정일자, 사업자등록 관련 자료가 확인되지 않거나 현장 상황과 충돌하면, 적힌 보증금 액수를 그대로 믿고 입찰가를 쓰기 어렵다.
배당요구를 했어도 보증금이 남을 수 있다
숫자로 보면 더 분명하다. 낙찰가를 3억 원, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금을 8천만 원이라고 가정하자. 임차인이 적법하게 배당요구를 했더라도 다른 배당 관계를 거친 뒤 보증금 중 3천만 원만 받는다면, 남은 5천만 원을 낙찰자가 부담할 수 있다. 이 경우 내 계산서의 출발점은 낙찰가 3억 원이 아니라 3억 5천만 원이다. 여기에 취득세와 등기비용, 금융비용, 수리비, 공실 기간의 관리비까지 더한다. 3천만 원이라는 배당액은 설명을 위한 가정이고, 실제 금액은 사건별 배당순위와 매각대금에 따라 달라진다.
배당요구를 했다는 표시만 보고 ‘보증금은 법원이 해결하겠지’라고 생각하면 위험하다. 찾기쉬운 생활법령정보는 대항력 있는 임차인이 보증금을 전액 변제받지 못한 경우 임차권이 매수인에게 인수될 수 있다고 설명한다. 반대로 임차인이 후순위라면 판단이 달라진다. 소액임차인의 최우선변제도 별도 검토 대상이다. 상가는 보증금뿐 아니라 월세를 환산한 금액, 지역, 적용 시점에 따라 기준이 달라져 주택 기준표를 가져다 쓰면 안 된다.
내 입찰표에는 확인 못 한 금액도 비용으로 쓴다
입찰 전에는 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서의 날짜와 금액을 한 장에 옮겨 적는다. 그다음 배당요구 종기와 임차인의 배당요구 여부를 확인하고, 예상 배당액과 인수 가능액을 따로 계산한다. 현장에서는 실제 점유와 영업 상태를 본다. 임차인이 연락된다고 해도 그 말만으로 보증금이나 퇴거 시기를 확정하지 않는다. 권리금도 임차보증금과 다른 돈이다. 전 임차인이 권리금을 주장한다는 말만 듣고 낙찰자가 법적으로 그 금액을 돌려줘야 한다고 단정할 수 없다.
서류가 서로 맞지 않으면 가능한 부담액을 크게 잡아 입찰가를 다시 낮춘다. 그래도 수지가 안 맞으면 그 물건은 넘긴다. 상가는 빈 점포 하나가 몇 달씩 돈을 묶어 놓기도 한다. 싸게 사는 능력보다, 보증금과 공실비용을 치르고도 버틸 수 있는 가격을 쓰는 능력이 오래 간다고 생각한다.
