조합원 입주권 매매시 세금 따져봤더니 남는 돈이 달랐다
입찰장에서는 낙찰가보다 잔금 뒤에 들어갈 돈이 더 무서운 물건을 종종 봤습니다. 조합원 입주권도 비슷합니다. 매도인이 부른 웃돈만 듣고 계산기를 두드리면, 취득세와 추가분담금, 나중에 팔 때의 양도소득세가 빠지기 쉽습니다. 특히 입주권은 같은 물건이라도 누가 언제 샀고, 기존 건물이 남아 있는지에 따라 세금 계산이 달라집니다.
웃돈 1억 원을 벌었다고 1억 원이 남는 건 아니다
가상의 거래를 하나 놓고 보죠. 종전 주택의 권리가액이 5억 원이고, 매도인이 요구하는 웃돈이 1억 원입니다. 앞으로 조합에 낼 추가분담금도 1억 원이라면 매수인이 생각할 출발 비용은 6억 원이 아니라 적어도 7억 원입니다. 여기에 취득세, 중개보수, 대출 이자와 보유 중 생길 비용이 붙습니다. 분담금도 사업비 변경으로 늘어날 수 있습니다.
매도인에게는 양도소득세가 문제입니다. 양도가액에서 취득가액과 인정되는 필요경비를 뺀 양도차익을 바탕으로 계산합니다. 다만 원래 주택을 보유하다 입주권이 된 사람은 관리처분계획 인가 전후의 차익을 나누어 따지는 경우가 있습니다. 국세청 안내도 납부한 청산금과 종전 건물·토지의 평가액 등을 구분해 계산합니다. 계약서에 적힌 웃돈만 세율에 곱해서는 세액이 나오지 않습니다.
현장에서 제가 먼저 챙기는 건 종전 주택 매매계약서, 관리처분계획 인가일, 조합의 권리가액 통지서, 추가분담금 납부 내역입니다. 매수인이 지급한 웃돈도 나중에 취득가액으로 인정받으려면 실제 지급 사실을 입증할 자료가 중요합니다. 국세청은 승계 취득한 입주권의 웃돈이 객관적 자료로 확인되면 이후 신축주택 양도 시 취득가액에 포함할 수 있다고 설명합니다.
매도인이 원조합원인지부터 확인한다
입주권 한 개만 있으면 무조건 비과세라는 말을 믿고 계약했다가 난감해지는 분이 있습니다. 원래 갖고 있던 주택이 재개발·재건축으로 입주권이 된 경우, 소득세법상 비과세 특례를 검토할 수는 있습니다. 그러나 관리처분계획 인가일 당시 종전 주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 갖췄는지, 입주권 양도일에 세대가 다른 주택·입주권·분양권을 갖고 있는지를 함께 봐야 합니다. 양도가액이 12억 원을 넘으면 넘는 부분에 해당하는 양도차익은 과세 대상입니다.
남의 입주권을 매수한 승계조합원이라면 이야기가 더 조심스럽습니다. 종전 주택에 살던 원조합원에게 적용되는 특례를 매수인에게 그대로 옮겨 생각하면 안 됩니다. 매수인이 입주권 상태에서 되팔지, 준공된 주택을 취득한 뒤 팔지도 세금 계산을 바꿉니다. 상담받을 때 ‘입주권 하나’라고만 말하지 말고 최초 취득 경위와 세대가 보유한 다른 주택까지 알려줘야 하는 이유입니다.
단기 매매를 생각한다면 보유기간도 보세요. 현행 소득세법상 조합원입주권을 1년 미만 보유하고 양도할 때 적용되는 세율은 70%, 1년 이상 2년 미만은 60%입니다. 실제 세액은 과세표준과 적용 규정을 따져야 하고 지방소득세도 별도로 계산합니다. 웃돈이 올랐다는 소식에 서둘러 되팔았다가 예상보다 손에 쥐는 돈이 적을 수 있습니다.
매수인의 취득세는 철거 여부에서 갈린다
양도소득세가 주로 파는 사람의 문제라면 취득세는 사는 사람이 계약 전에 잡아둘 돈입니다. 관리처분계획 인가를 받았어도 기존 주거용 건물이 사실상 남아 있다면 취득세 판단에서 주택 취득으로 볼 수 있습니다. 건물이 멸실된 뒤라면 남은 토지를 취득하는 구조가 됩니다. 이후 새 건물이 완공되면 그 취득에 따른 세금도 검토해야 합니다.
여기서 ‘철거 예정’과 ‘철거 완료’는 다릅니다. 현장에 펜스가 둘러져 있어도 건물이 남아 있을 수 있습니다. 건축물대장과 멸실 관련 서류, 잔금일을 맞춰 확인합니다. 취득세율과 과세표준은 취득 당시의 건물 상태, 주택 수, 거래 형태에 따라 달라지므로 매물 설명에 적힌 예상 세액을 그대로 자금계획에 넣지 않습니다. 관할 지자체 세무부서에 계약 자료를 들고 확인하는 편이 안전합니다.
입주권이 멸실 후에는 토지처럼 취급된다는 말도 절반만 맞습니다. 지방세법은 일정한 조합원입주권을 다른 주택의 취득세율을 판단할 때 주택 수에 가산합니다. 지금 사는 입주권의 취득세와, 나중에 다른 집을 살 때 적용될 취득세를 따로 계산해야 합니다. 기존 집 한 채를 가진 사람이 입주권을 추가로 사는 경우에는 기존 집을 언제 팔지까지 함께 적어두는 게 좋습니다.
계약서보다 먼저 볼 숫자와 날짜
제가 입주권 매물을 검토할 때는 조합 자료를 받아 종전 자산 평가액, 조합원 분양가, 이미 낸 분담금, 앞으로 낼 금액을 한 장에 적습니다. 그 옆에 기존 건물의 멸실 여부와 잔금 예정일, 세대의 주택·입주권·분양권 보유 현황을 씁니다. 매매대금에 무엇이 포함됐는지 흐리면 나중에 매수인과 매도인 모두 세금 증빙에서 애를 먹습니다. 웃돈, 승계할 채무, 이미 납부한 분담금은 계약서와 영수증에서 각각 확인돼야 합니다.
팔고 난 뒤 일정도 놓치기 쉽습니다. 입주권처럼 부동산에 관한 권리를 양도했다면 양도소득세 예정신고 기한은 원칙적으로 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월입니다. 잔금일을 달력에 표시하고, 거래 계약서와 비용 증빙을 바로 모아두는 게 낫습니다.
경매 물건도 낙찰가 한 줄로 수익이 결정되지 않듯 입주권도 웃돈 한 줄로 판단하기 어렵습니다. 세금 계산이 아직 안 끝났다면 희망 매도가부터 적기보다, 확인된 비용과 더 낼 가능성이 있는 돈부터 적는 쪽이 제 경험상 덜 다칩니다.
