전세권설정비용 3억 전세에서 계산해봤더니
경매 현장에서 등기부를 보다 보면 전세권이 적혀 있다는 이유만으로 보증금이 안전하다고 믿는 분을 만납니다. 저도 처음에는 등기까지 했으니 든든하겠다고 생각했습니다. 그런데 선순위 근저당이 큰 집이라면 얘기가 달라집니다. 전세권설정비용을 계산할 때는 등기하는 데 쓸 돈과, 그 돈을 써도 보증금을 지킬 수 있는지를 같이 봐야 합니다.
3억 원 전세라면 세금만 72만 원입니다
전세권 설정등기에 붙는 등록면허세는 전세금의 0.2%입니다. 지방교육세는 그 등록면허세의 20%이고요. 3억 원을 기준으로 계산하면 등록면허세 60만 원, 지방교육세 12만 원입니다. 합계 72만 원이죠. 2억 원이라면 각각 40만 원과 8만 원, 합계 48만 원입니다. 세율은 지방세법에 정해져 있으니 보증금 액수만 알면 먼저 계산할 수 있습니다.
여기에 등기신청수수료와 서류 발급비가 더해집니다. 법무사에게 맡기면 보수와 부가가치세 등도 별도로 봐야 합니다. 법무사 비용은 사건과 업무 범위에 따라 달라지므로 ‘전세권설정비용은 무조건 얼마’라는 견적은 조심해서 봅니다. 견적을 받을 때는 세금, 등기신청수수료, 대행 보수를 나눠 적어 달라고 하는 편이 비교하기 쉽습니다.
비용을 누가 낼지도 계약 전에 적어두는 게 좋습니다. 임차인이 필요해서 설정하는 경우 임차인이 부담하기도 하지만, 양쪽이 협의해 나눌 수도 있습니다. 구두로만 얘기하면 잔금 날 서로 다른 기억을 꺼내기 쉽습니다. 등기 비용을 누가 부담하고, 계약이 끝나 전세권을 말소할 때 필요한 비용과 서류는 어떻게 처리할지 특약에서 확인합니다.
돈을 내기 전에 등기 순서부터 봅니다
예를 들어 시세를 4억 원으로 보는 집에 선순위 근저당의 채권최고액이 2억 5천만 원 잡혀 있고, 새 전세금이 3억 원이라고 해보죠. 72만 원의 세금을 내고 전세권을 설정해도 앞선 권리가 사라지는 건 아닙니다. 실제 경매대금이 시세보다 낮고 선순위 채권에 먼저 배당되면, 뒤에 선 전세권자가 전세금을 전부 돌려받지 못할 수 있습니다. 채권최고액이 곧 실제 대출잔액은 아니지만, 잔액을 확인하지 못한 상태에서 작게 잡아 계산할 숫자도 아닙니다.
제가 입찰 전에 보는 것도 전세권이라는 글자 하나가 아닙니다. 등기 접수 순서, 근저당과 압류, 전세권이 설정된 범위, 실제 점유와 배당 관련 서류를 함께 봅니다. 건물 일부에만 설정된 권리라면 어느 공간을 가리키는지도 중요합니다. 같은 전세권이라도 선순위인지 후순위인지에 따라 경매에서 맞닥뜨리는 상황이 달라집니다.
전세권 설정은 소유자의 협조가 필요한 등기입니다. 그래서 계약 전부터 소유자가 설정에 동의하는지, 잔금 지급과 등기 신청을 어떤 순서로 진행할지 확인해야 합니다. 돈을 모두 건넨 다음 협조를 요청하면 일정이 꼬일 수 있습니다. 등기부도 계약할 때 한 번 보고 끝내지 말고 잔금 직전에 다시 확인합니다.
전입신고와 확정일자도 별도로 챙깁니다
주택을 빌려 실제 거주한다면 전입신고와 확정일자 역시 중요합니다. 주택임대차보호법상 주택 인도와 주민등록은 대항력과 관련되고, 확정일자는 우선변제권을 따질 때 필요합니다. 전세권을 설정했다고 해서 이 절차를 자동으로 마친 셈이 되는 건 아닙니다. 반대로 전입신고와 확정일자를 받았다고 전세권 등기가 생기는 것도 아니고요. 두 권리는 성립 요건과 경매에서 따져볼 지점이 다릅니다.
‘전세권만 있으면 무조건 보증금 전액을 받는다’는 말은 특히 위험합니다. 민법상 전세권자는 후순위 권리자 등에 앞서 변제받을 권리가 있지만, 앞선 권리와 실제 매각대금을 건너뛸 수는 없습니다. 전세권 설정과 전세보증금반환보증 가입도 서로 다른 일입니다. 보증 가입 가능 여부를 확인하려면 해당 보증기관의 심사를 따로 거쳐야 합니다.
제가 비용보다 먼저 확인하는 숫자
현장에서 비용표를 받아 들면 저는 전세금의 0.24%라는 세금보다 먼저 집값과 앞선 채무를 적습니다. 호가 하나만 믿지 않고 비슷한 집의 실제 거래 가격과 최근 경매 낙찰 사례도 봅니다. 임대인에게 선순위 대출잔액 확인 자료를 요청하고, 등기부에 드러나지 않는 선순위 임차인이나 체납 관련 정보도 확인할 수 있는 범위에서 살핍니다. 모르는 금액은 0원으로 놓고 수익 계산을 하지 않습니다.
3억 원 전세에서 세금 72만 원은 분명 부담입니다. 그래도 그 돈이 아까워 전세권을 포기할지 결정하기 전에, 전세권을 설정해도 회수하기 어려운 집인지부터 가려내야 합니다. 제가 가장 경계하는 건 등기 비용 몇십만 원을 아끼거나 썼다는 사실만으로 수억 원의 보증금이 안전해졌다고 생각하는 순간입니다.
