전세계약주의사항 경매장에서 다시 배웠다

경매장에서 전세 살던 집이 넘어가는 모습을 보면, 계약할 때 받아 둔 서류 한 장이 얼마나 중요한지 실감합니다. 세입자는 분명 계약서를 썼고 전입신고도 했는데, 앞선 빚과 다른 세입자의 보증금 때문에 자기 돈을 다 받지 못하는 경우가 있습니다. 제가 전세계약주의사항을 이야기할 때 집 상태보다 권리관계부터 꺼내는 이유입니다.

등기부는 계약 직전과 잔금 직전에 본다

마음에 드는 집을 찾으면 등기사항증명서부터 직접 발급받습니다. 중개사가 며칠 전 출력한 종이로는 부족합니다. 갑구에서는 소유자가 계약 상대와 같은지, 압류·가압류·가처분·경매개시결정 같은 기록이 있는지 봅니다. 을구에서는 근저당권과 전세권을 확인합니다. 등기된 소유자가 둘 이상이면 누구의 서명이 필요한지도 확인해야 합니다.

근저당권이 보이면 채권최고액을 적어 둡니다. 이 금액이 실제 대출 잔액과 같다는 뜻은 아닙니다. 그렇다고 집주인이 말한 잔액만 믿고 위험을 낮춰 잡아서도 안 됩니다. 대출을 잔금으로 갚고 근저당을 말소하기로 했다면, 말소에 필요한 금액과 처리 순서를 은행·중개사와 확인하고 계약서에도 구체적으로 적어야 합니다. '나중에 지워 주겠다'는 말만 듣고 보증금을 보내는 건 불안합니다.

잔금 날에도 새로 발급받아 변동이 없는지 봅니다. 계약 후 잔금 전 사이에 새로운 권리가 들어올 수 있어서입니다. 소유자가 바뀌었거나 모르는 등기가 생겼다면 송금부터 멈추고 경위를 확인합니다. 특약에 '새 근저당을 설정하지 않는다'고 써 두는 것도 필요하지만, 그 문장만으로 이미 생긴 선순위 권리가 사라지지는 않습니다.

시세와 앞선 보증금을 한 장에 적어 본다

전세가는 매도 호가가 아니라 실제로 팔릴 만한 가격과 나란히 놓고 봅니다. 국토교통부 실거래가와 주변 중개업소의 최근 거래를 함께 확인합니다. 거래가 드문 빌라라면 같은 건물의 매물 호가 하나로 시세를 단정하기 어렵습니다. 경매에서는 기대한 가격보다 낮게 낙찰될 수 있다는 점도 염두에 둬야 합니다.

가령 집을 3억 2천만 원쯤에 팔 수 있다고 보고, 앞선 근저당 채권최고액이 1억 5천만 원, 다른 세입자의 선순위 보증금이 6천만 원인데 내가 1억 4천만 원을 넣는다고 해보죠. 단순히 더해도 3억 5천만 원입니다. 실제 배당은 권리의 순위와 채권액 등에 따라 달라지지만, 이 정도면 '시세가 있으니 괜찮다'고 넘길 물건은 아닙니다. 세금 체납처럼 등기부만으로 다 드러나지 않는 문제도 확인해야 합니다.

특히 다가구주택은 호실마다 따로 등기된 다세대주택과 다릅니다. 건물 전체를 두고 다른 세입자들과 순위를 따질 수 있으니, 임대인에게 기존 임대차의 보증금과 확정일자 현황을 확인할 자료를 요구합니다. 전입세대확인서와 확정일자 부여 현황도 함께 살핍니다. 자료를 보여 주지 않으면서 '다들 오래 산 사람이라 괜찮다'고 하면 저는 그 집을 접습니다. 국세·지방세 납세증명서도 계약 전에 요청합니다.

계약서에는 말로 들은 약속을 남긴다

계약 상대의 신분증과 등기상 소유자를 대조합니다. 대리인이 나왔다면 위임장만 볼 게 아니라 위임 범위와 인감증명서 등도 확인하고, 가능하면 소유자 본인에게 계약 내용과 보증금 입금 계좌를 다시 확인합니다. 계약금과 잔금은 확인된 명의의 계좌로 보내고 이체 기록을 남깁니다. 급하다는 이유로 중개사나 제삼자 계좌에 먼저 보내라는 요청은 이유부터 따져 봐야 합니다.

계약서의 주소와 호수는 등기사항증명서, 건축물대장, 실제 현관 표시를 맞춰 봅니다. 불법 증축이나 용도 문제가 있는지도 건축물대장에서 확인합니다. 수리 약속, 기존 근저당 말소, 잔금 전 새로운 권리 설정 금지, 전세보증금반환보증 가입에 필요한 협조처럼 중요한 내용은 누가 언제 무엇을 할지 적습니다. 특약은 분쟁 때 약속을 입증하는 데 쓰이지만, 위험한 권리관계를 안전하게 바꿔 주는 장치는 아닙니다.

보증 가입을 생각한다면 계약금을 보내기 전에 해당 집이 가입 요건에 맞는지 주택도시보증공사 등에 확인합니다. 보증금 액수만 맞으면 자동으로 가입되는 게 아닙니다. 주택가격과 선순위채권, 건물 상태, 계약 방식 등을 심사하고 신청 기한도 있습니다. '보험 들면 되죠'라는 말 대신 실제 가입 가능 여부를 확인해야 합니다.

열쇠 받은 날이 끝이 아니다

잔금을 치르고 집을 인도받으면 바로 전입신고와 확정일자를 챙깁니다. 현행 주택임대차보호법상 집을 인도받고 주민등록을 마친 경우 대항력은 그 다음 날부터 생깁니다. 확정일자까지 갖춰야 경매·공매에서 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 받을 권리를 따질 수 있습니다. 정부가 대항력 발생 시점을 앞당기겠다는 대책을 발표했더라도, 실제 계약에서는 시행 중인 법을 기준으로 움직여야 합니다. 입주 당일과 다음 날 등기 변동을 다시 확인하는 이유도 여기에 있습니다.

신고 대상 계약이라면 주택 임대차 신고 기한도 챙깁니다. 이사 직후에는 전입신고 처리 여부와 확정일자 부여 여부를 확인하고 계약서, 이체 내역, 등기사항증명서를 함께 보관합니다. 집주인이 바뀌거나 만기 때 보증금을 돌려주지 않으면 날짜를 확인할 일이 생깁니다.

경매 현장에서 안타까운 건 위험한 집만이 아닙니다. 확인할 수 있었던 정보를 계약을 서두르느라 지나친 경우도 많습니다. 저는 좋은 조건의 집을 놓치는 것보다, 보증금 회수 순서를 설명할 수 없는 집에 들어가는 일이 더 무섭습니다.