입찰 보증금 1800만 원 들고 법원에 갔더니

법원 입찰장에 처음 가는 분과 얘기하다 보면 입찰 보증금부터 헷갈리는 경우가 많습니다. 얼마를 준비해야 하는지보다 더 어려운 건 그 돈이 언제 돌아오고, 어떤 경우에 못 돌려받는지입니다. 저는 입찰표를 쓰기 전에 보증금 계산과 잔금 계획을 따로 적습니다. 입찰장에서는 숫자 하나를 잘못 읽어도 다시 고칠 시간이 넉넉하지 않거든요.

내가 써낼 가격의 10%가 아니었다

법원 부동산 경매의 입찰 보증금은 원칙적으로 그 회차의 최저매각가격 10%입니다. 내가 써낼 입찰가격의 10%로 계산하면 틀릴 수 있습니다. 민사집행규칙은 최저매각가격의 10분의 1을 기준으로 두면서, 법원이 다르게 정할 수 있도록 합니다. 그래서 마지막 숫자는 해당 사건의 매각공고와 특별매각조건에서 확인해야 합니다.

예를 들어 최저매각가격이 1억 8000만 원인 아파트에 2억 500만 원을 써낸다고 해보죠. 원칙적인 보증금은 입찰가의 10%인 2050만 원이 아니라 최저매각가격의 10%인 1800만 원입니다. 낙찰받으면 이미 낸 1800만 원은 매각대금에 산입됩니다. 이 예시에서 남은 매각대금은 1억 8700만 원입니다.

유찰된 물건이라면 감정가나 지난 회차 최저가격을 보고 계산하지 않도록 조심해야 합니다. 당일 적용되는 최저매각가격을 봐야 합니다. 저는 전날 계산한 금액 옆에 매각기일과 물건번호를 함께 적어 둡니다. 같은 사건에 물건이 여러 개 있으면 봉투를 들고도 숫자를 헷갈리기 쉽습니다.

재매각 물건에서 보증금이 달라지는 이유

한 번 낙찰됐는데 매수인이 대금을 내지 않아 다시 매각하는 물건을 보면 입찰 보증금이 더 높게 정해진 경우가 있습니다. 앞선 매수인의 대금 미납을 겪은 절차라 법원이 보증금액을 달리 정할 수 있는 겁니다. 다만 재매각이면 무조건 20%라고 외우면 위험합니다. 사건마다 정해진 조건을 읽어야 합니다.

앞의 1억 8000만 원짜리 물건에 보증금 20%라는 조건이 붙었다면 준비액은 3600만 원입니다. 평소처럼 1800만 원만 가져가면 부족합니다. 숫자를 확인할 때는 매각공고의 보증금 비율, 최저매각가격, 매각기일이 서로 맞는지 한 번에 봅니다. 경매정보 화면을 며칠 전에 저장해 둔 분이라면 입찰 당일 진행 여부도 다시 확인하는 편이 안전합니다.

기일입찰에서 보증은 금전이나 은행 등의 자기앞수표 등 규칙에서 정한 방법으로 제공할 수 있습니다. 저는 수표를 준비할 때 발행 금액을 다시 읽고 보증금 봉투에 넣기 전에도 확인합니다. 신분증과 입찰 서류도 함께 챙겨야 합니다. 대리입찰이나 공동입찰이라면 필요한 서류가 달라지므로 해당 법원의 안내를 미리 확인해야 하고요. 보증금만 맞췄다고 입찰 준비가 끝나는 건 아닙니다.

떨어지면 돌려받지만 차순위는 다르다

일반 입찰자로 참여했다가 최고가매수신고인이 되지 않았다면, 매각기일 절차가 끝난 뒤 보증금을 반환받는 것이 보통입니다. 입찰 때 받은 수취증은 반환받을 때까지 잘 보관합니다. 처음 법원에 간 날에는 개찰이 끝나면 곧장 나가려는 분도 봤습니다. 반환 절차를 확인하고 움직여야 돈을 두고 다시 돌아오는 일을 피합니다.

차순위매수신고를 한 경우는 다릅니다. 최고가매수신고인에게 문제가 생겼을 때 매수인이 될 수 있는 순서에 남기 때문에 보증금 반환 시점이 늦어질 수 있습니다. 현장에서 차순위 신고를 권유받더라도 무심코 손을 들 일은 아닙니다. 그 돈을 다른 물건의 입찰 보증금이나 생활자금으로 써야 한다면 자금 일정부터 따져야 합니다.

최고가매수신고인이 됐다고 그날 바로 소유자가 되는 것도 아닙니다. 매각허가와 대금 납부 절차가 남습니다. 따라서 낙찰 직후 반환받을 돈처럼 보증금을 자금표에 넣으면 잔금 계산이 어긋납니다. 입찰 전에 보증금이 묶이는 기간까지 생각해야 합니다.

잔금이 막히면 보증금이 가장 비싼 수업료가 된다

보증금에서 제가 가장 조심하는 대목은 낙찰 이후입니다. 매수인이 정해진 기한에 대금을 내지 못해 재매각 절차로 가면, 민사집행법상 전 매수인은 제공한 보증금의 반환을 요구할 수 없습니다. 1800만 원을 낸 물건이라면 수익 계산 이전에 그 돈을 잃을 수 있다는 뜻입니다. 입찰가를 높게 잘못 써냈다고 해서 마음대로 취소하고 보증금을 돌려받을 수도 없습니다.

경락잔금대출을 생각한다면 입찰 전에 담보 평가와 본인 자금 사정을 확인해야 합니다. 은행 상담에서 들은 예상 한도만 믿고 부족분을 비워 두면 위험합니다. 낙찰가, 권리관계, 소득과 기존 대출에 따라 실제 대출 가능액이 달라질 수 있기 때문입니다. 위 예시의 남은 매각대금 1억 8700만 원에 더해 취득세, 등기비용, 명도비용, 수리비와 보유 기간의 이자까지 자금표에 올려야 합니다.

저는 입찰가를 정할 때 시세에서 예상 비용을 빼고도 여유가 남는지 먼저 봅니다. 점유자가 있는 집이라면 명도에 걸릴 시간과 비용을 넉넉히 잡습니다. 매각물건명세서와 등기사항증명서, 현장 상황이 맞는지도 확인하고요. 보증금 10%만 마련했다고 살 수 있는 물건은 아닙니다. 입찰장에서는 그 돈이 시작 금액처럼 보이지만, 실제로는 남은 대금을 끝까지 낼 수 있다는 약속에 가깝습니다. 저는 그 약속을 지킬 자금표가 없으면 입찰표를 접습니다.