재개발 절차 과정 따라 경매 물건을 봤더니

얼마 전 경매 물건을 보러 갔는데, 중개업소 창문에 ‘재개발 확정’이라는 문구가 크게 붙어 있었습니다. 구청 자료를 확인하니 아직 정비구역으로 지정되기 전이더군요. 같은 동네 물건이어도 어느 단계에 있는지에 따라 기다릴 시간과 들어갈 돈이 달라집니다. 저는 재개발 물건을 볼 때 시세보다 재개발 절차 과정부터 확인합니다.

구역 지정 전에는 기대감에 값을 매기기 어렵다

재개발은 대체로 정비계획 수립과 정비구역 지정, 추진위원회와 조합 설립, 사업시행계획인가, 분양신청과 관리처분계획인가, 이주·철거, 착공·분양, 준공·입주 순으로 갑니다. 서울시도 정비사업을 설명할 때 이런 흐름을 제시합니다. 다만 현장에서는 단계 사이에 계획 변경이나 의견 충돌이 끼어듭니다. 순서가 보인다고 일정까지 확정된 것은 아닙니다.

특히 ‘후보지’와 ‘정비구역’은 다릅니다. 후보지로 거론되는 곳을 낙찰받고 몇 년 안에 새 아파트를 받을 생각이라면 계산이 너무 빠릅니다. 구역 경계가 바뀔 수도 있고, 사업 자체가 늦어질 수도 있습니다. 저는 이 단계 물건에 입찰할 때 재개발이 지연돼도 현재 건물의 임대나 매각으로 버틸 수 있는지 먼저 봅니다.

공고문에서는 지정 여부뿐 아니라 내 물건의 지번이 실제 경계 안에 들어가는지 확인해야 합니다. 길 하나 건너편이라는 이유로 같은 구역이라고 생각한 사례를 입찰장에서 본 적이 있습니다. 현장 분위기는 비슷해도 행정상 위치는 다를 수 있습니다.

조합이 생겨도 새 아파트 한 채가 보장되지는 않는다

조합설립인가를 받으면 사업이 한 걸음 나아간 건 맞습니다. 그런데 이때부터는 물건별 자격을 더 꼼꼼히 봐야 합니다. 토지와 건물의 소유 관계, 공유 지분, 권리산정기준일 이후의 지분 분할 여부, 지역 조례의 분양대상 기준에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. ‘구역 안 빌라 한 채’라는 말만 듣고 입찰가를 쓰면 위험합니다.

경매에서는 등기사항증명서와 매각물건명세서만으로 조합원 분양 자격을 단정하지 않습니다. 건축물대장, 토지대장, 정비계획과 조합 자료를 맞춰 봅니다. 조합에 해당 물건의 분양대상 여부와 기존 소유자의 분양신청 상태를 문의하고, 관할 구청의 인가·고시 내용도 확인합니다. 전화로 들은 답만 믿기 불안하면 확인한 자료와 답변 내용을 남겨 둡니다.

사업시행계획인가 단계에서는 무엇을 얼마나 지을지 윤곽이 잡힙니다. 그래도 공사비와 분양가는 움직일 수 있습니다. 조합이 제시한 예상 분담금은 그 시점의 추산액으로 읽어야 합니다. 저는 이 숫자를 수익표에 그대로 고정하지 않고, 분담금이 늘어나는 경우도 따로 계산합니다.

분양신청과 관리처분에서 돈의 윤곽이 드러난다

사업시행계획인가 뒤에는 분양공고와 분양신청이 이어집니다. 도시 및 주거환경정비법은 분양을 받으려는 토지등소유자가 정해진 기간에 신청하도록 합니다. 신청하지 않았거나 철회했거나 분양대상에서 제외된 경우에는 현금청산 절차가 문제 됩니다. 낙찰받으면 당연히 입주권이 따라온다는 말은 이 단계에서 특히 조심해야 합니다.

관리처분계획에는 종전 자산의 가격과 분양 예정 자산의 추산액, 분양대상자 등이 담깁니다. 경매 물건이라면 매각기일 전에 관리처분계획인가 여부와 해당 물건의 반영 내용을 확인해야 합니다. 인가가 났다는 사실만 확인하고, 정작 내가 사려는 물건의 분양 자격과 부담액을 놓치면 소용이 없습니다.

투기과열지구도 따로 확인합니다. 현행 도시 및 주거환경정비법은 투기과열지구의 재개발사업에서 관리처분계획인가 후 건축물이나 토지를 양수한 사람의 조합원 자격을 제한하고, 법에서 정한 예외를 둡니다. 경매로 취득한다는 이유만으로 자격을 넘겨받는다고 가정해서는 안 됩니다. 입찰일 기준 규제지역 여부와 해당 사업에 적용되는 규정을 물건별로 확인할 일입니다.

낙찰가 옆에 분담금과 기다리는 비용을 적는다

숫자를 하나 놓고 보겠습니다. 낙찰가 4억 2천만 원, 예상 추가 분담금 1억 1천만 원, 취득 관련 비용과 명도·기타 비용을 가정해 2천5백만 원을 잡으면 투입액은 벌써 5억 5천5백만 원입니다. 예상 시세가 6억 1천만 원이라면 장부상 차이는 5천5백만 원입니다. 실제 물건의 수익률이 아니라 계산법을 보여 주기 위한 가정입니다.

여기에 대출이자, 보유 중 세금, 입주까지의 시간, 매도할 때의 비용을 넣으면 여유가 더 줄어듭니다. 분담금이 3천만 원만 늘어도 장부상 차이는 2천5백만 원이 됩니다. 경락잔금대출이 얼마 나올지도 입찰 전에 금융기관에 물어봐야 합니다. 감정가나 주변 시세를 보고 대출액을 혼자 정하면 잔금일에 현금이 모자랄 수 있습니다.

이주·철거 단계 물건은 점유 상태도 중요합니다. 누가 살고 있는지, 임대차 관계는 어떤지, 보상 절차는 어디까지 왔는지 확인해야 합니다. 관리처분계획인가 고시 후에는 종전 건물의 사용·수익이 제한되지만, 사업시행자의 동의나 손실보상 미완료 등 법에서 정한 경우가 있습니다. 그래서 ‘이주 단계니까 곧 비겠지’라는 예상으로 명도비를 0원 처리하지 않습니다.

입찰 전에는 서류의 날짜를 맞춰 본다

제가 현장에서 먼저 적는 것은 네 가지 날짜입니다. 정비구역 지정 고시일, 조합설립인가일, 사업시행계획인가일, 관리처분계획인가일입니다. 그다음 분양신청 기간과 해당 물건의 신청 여부를 붙여 봅니다. 같은 구역이라도 물건을 언제, 어떤 권리 상태로 취득하느냐에 따라 계산이 달라지기 때문입니다.

• 구청 고시와 정비계획에서 구역 경계 및 현재 단계를 확인한다.
• 등기사항증명서, 건축물대장, 토지대장을 서로 대조한다.
• 조합 자료에서 분양대상 여부, 신청 상태, 예상 분담금과 체납액을 확인한다.
• 점유자와 임대차 관계를 조사하고 잔금·명도·보유 비용을 입찰가에 반영한다.

재개발 소식이 있는 경매 물건은 낡은 집보다 새 아파트 그림이 먼저 보입니다. 저도 초반에는 그 그림에 마음이 급해진 적이 있습니다. 지금은 고시 날짜와 권리 서류, 내 통장에서 나갈 돈을 먼저 맞춰 봅니다. 그 셋이 서로 맞지 않는 물건은 싸게 낙찰받아도 편한 투자가 되기 어렵습니다.