왜 열 번이나 유찰됐을까, 김해시 부동산의 숨은 이유

한줄 요약

이 부동산은 감정가 대비 80% 할인된 가격으로 매력적이지만, 숨은 복병들이 많아 신중한 접근이 필요합니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 경상남도 김해시 활천로267번길 13, 3층 301호 (삼방동,국제쇼핑타운)

경상남도 김해시 활천로267번길에 위치한 이 부동산은 국제쇼핑타운 내 3층에 자리 잡고 있습니다. 면적은 정확히 명시되어 있지 않지만, 여러 시설로 나뉘어 사용되고 있어 비교적 넓은 공간으로 예상됩니다. 주변은 상업시설과 주거단지가 혼재해 있어 유동인구가 많고, 김해시 중심부와도 가까워 접근성이 좋습니다.

가격이 말해주는 것

솔직히 말하면, 감정가 11억 3,800만원이 10번 유찰을 거치며 현재 최저입찰가가 2억 3,865만원까지 떨어진 상황이에요. 이는 감정가의 20% 수준으로, 정말 파격적인 가격입니다. 인근 지역의 유사한 부동산이 평균 12억 5,180만원에 거래되고 있다는 점을 감안하면 매력적이지만, 이렇게까지 유찰된 데는 이유가 있을 겁니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2020년 7월 3일에 설정된 근저당권입니다. 주의할 점은 5개 호실로 분할되어 있지만, 등기부에는 반영되지 않았다는 점입니다. 특히 302호에 대해 유치권 신고가 있었지만 부존재 판결이 난 상태라, 권리상 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요해요.

투자 관점에서 보면

이 물건을 투자 관점에서 보면, 김해시라는 지역적 장점과 현재 저렴한 가격이 큰 매력입니다. 그러나 한 가지 걸리는 건, 유찰이 이렇게 오래 지속된 점입니다. 이는 투자자들이 명확한 리스크를 감지했을 가능성이 높습니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 6% 이상도 가능할 것으로 보입니다만, 명확한 수익 모델을 확보해야 할 것입니다.

내가 입찰한다면

솔직히 이 물건, 고민이 많을 것 같아요. 예상 경쟁률이 낮을 수 있지만, 그만큼 숨은 리스크가 존재할 가능성도 높습니다. 권장 입찰가는 최저입찰가에서 크게 벗어나지 않는 2억 5,058만원 정도로 잡고, 취등록세는 약 1,152만원 정도로 예상됩니다. 입찰 전 철저한 권리분석과 현장조사가 필수입니다.