전주 삼천동1가 부동산 경매, 4회 유찰 6천만

한줄 요약

이 물건, 4회 유찰돼 최저가 6,609만원으로 떨어졌지만 임차인 문제가 걸림돌입니다.

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경매물건 주소 보기 전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동1가 643-13

전주시 완산구 삼천동1가에 위치한 이 부동산은 면적이 262.9㎡(약 79.5평)로 꽤 넓은 편입니다. 주변은 주택가로 조용하고 전주 시내와 가까운 편이라 교통도 나쁘지 않습니다. 솔직히 말하면 넓은 면적이 장점이지만, 일괄매각과 제시외 건물 포함 조건은 확인이 필요합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 2억 7,528만원이었으나, 현재 최저입찰가는 6,609만원으로 감정가의 24% 수준입니다. 이미 4회 유찰된 상태라 가격 매력은 확실합니다. 인근 부동산 시세와 비교했을 때 76% 할인된 가격이지만, 예상 낙찰가는 약 6,940만원으로 생각됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2016년 7월 21일 설정된 근저당권입니다. 임차인들이 전세금 반환을 받지 못하면 매수인이 인수해야 하는데, 이는 명확한 리스크입니다. 임차인의 전입일자와 확정일자도 꼼꼼히 확인해야 합니다. 권리분석에서 가장 걸리는 부분은 이 부분이며, 유치권이나 법정지상권은 현재로서는 문제되지 않지만, 임차인 문제를 해결해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 4회 유찰된 물건은 뭔가 문제가 있을 가능성이 큽니다. 이 물건의 가장 큰 리스크는 임차인들의 보증금 문제입니다. 그러나, 가격 메리트가 크다면 임차인 문제를 해결할 의지가 있는 투자자에게는 기회일 수도 있습니다. 예상 수익률은 임대 수익과 매각 차익을 고려하면 나쁘지 않을 수 있지만, 명도 난이도가 상당하다는 점은 감안해야 합니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 낮을 것으로 보입니다. 임차인 문제로 인해 리스크를 감수할 투자자가 많지 않을 것으로 예상됩니다. 권장 입찰가는 6,800만원 정도로 생각하며, 취등록세 약 319만원을 포함한 총 투자금은 7,119만원 정도로 예상됩니다. 하지만, 임차인 문제를 해결할 자신이 없다면 신중하게 접근하는 것이 좋습니다.