빛가람동 상가 경매, 6회 유찰 1.4억

한줄 요약

6회 유찰된 만큼 가격은 매력적이지만, 유찰된 이유를 꼼꼼히 따져봐야 할 물건입니다.

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/1081

경매물건 주소 보기 전라남도 나주시 우정로 10, 나동 1층에이-111호 (빛가람동,게토333지식산업센터)

이번 경매 물건은 전라남도 나주시 우정로에 위치한 게토333지식산업센터의 상가입니다. 빛가람동이라는 위치 특성상 주로 혁신도시 개발과 관련된 수요가 있을 것으로 보입니다. 첫 번째 매력 포인트는 1층에 위치해 있다는 것인데, 이는 방문객의 접근성을 높여줄 수 있죠. 다만, 면적 정보가 제공되지 않아 실제 크기를 직접 확인해보는 것이 중요합니다. 주변은 산업복합구역과 연구개발특구로 지정되어 있어, 장기적인 개발 호재가 기대됩니다.

가격이 말해주는 것

감정가가 6억 2,400만원이었으나, 6번의 유찰을 거치며 현재 최저입찰가는 1억 4,313만원까지 떨어졌습니다. 감정가 대비 78% 할인된 가격입니다. 인근 상가의 평균 실거래가와 비교해보면, 현재 최저 가격이 상당히 매력적일 수 있습니다. 예상 낙찰가는 1억 5,028만원 정도로 생각해볼 수 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2023년 3월 10일 설정된 근저당권입니다. 이 외에도 경계벽이 일부 해제된 상태라, 구조적인 문제를 해결할 필요가 있습니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 확인이 필요한 부분입니다. 임차인의 대항력 여부도 신경 써야 합니다. 유치권이나 법정지상권의 가능성은 현재로서는 크지 않아 보입니다만, 철저한 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말해서, 6번 유찰된 건 그만한 이유가 있을 겁니다. 하지만, 혁신도시 개발 예정을 고려하면 장기적으로는 긍정적인 신호일 수도 있습니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 6% 정도로 추정됩니다. 다만, 개발 계획이 실제로 진행되지 않으면 수익률은 예상보다 저조할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

솔직히 이 물건에 대한 경쟁률은 높지 않을 것 같습니다. 6회 유찰된 상황이니 만큼, 입찰자들이 신중하게 접근할 가능성이 큽니다. 권장 입찰가는 1억 5천만원 이하로 잡고, 취등록세 약 691만원을 포함 총 투자금 1.5억 정도로 예상합니다. 명도 과정에서 임차인과의 협의가 필요할 수 있다는 점도 염두에 두세요.