김해 삼정동 상가 경매, 2회 유찰 3억

한줄 요약

김해 삼정동 상가 경매, 2회 유찰로 가격이 절반으로 떨어졌지만 공실 문제와 미납 관리비가 걸림돌.

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경매물건 주소 보기 경상남도 김해시 김해대로2400번길 96, 1층 103호 (삼정동,마에스타)

김해시 삼정동에 위치한 이 상가는 1366.4㎡(약 413.3평) 크기로, 김해대로2400번길에 위치해 있어 접근성이 좋습니다. 주변은 상업지구로 다양한 상업시설이 밀집해 있으며, 대중교통도 나쁘지 않은 편입니다. 현재 공실 상태로, 과거 음식점으로 사용되었다고 합니다.

가격이 말해주는 것

처음 감정가는 6억 2,100만원이었으나, 두 번의 유찰을 거쳐 현재 최저입찰가는 3억 429만원으로 51% 할인된 상태입니다. 인근 비슷한 상가의 실거래가를 고려할 때, 상당한 할인가로 보입니다. 예상 낙찰가는 감정가의 51% 수준인 3억 1,950만원 전후를 예상할 수 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

이 상가의 말소기준권리는 2015년 4월 29일 설정된 근저당권입니다. 임차인 관련하여 등기부와 현황조사서를 꼭 확인해야 할 필요가 있으며, 현재 공실 상태지만 미납 관리비 198만 7,875원이 쌓여 있는 점은 유의해야 합니다. 유치권이나 법정지상권의 가능성은 낮아 보입니다만, 꼼꼼한 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

내 경험상, 상가 투자에서 가장 중요한 것은 공실 관리입니다. 이 상가는 현재 공실로, 임차인 유치가 쉽지 않을 수 있습니다. 그러나 김해 지역의 상업지구라는 점에서 장기적으로는 안정적인 임대수익을 기대할 수 있습니다. 다만, 미납 관리비와 공실 상태는 리스크로 작용할 수 있습니다. 예상 수익률은 연 5% 내외로 추정됩니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말하면, 경쟁률이 낮을 것으로 예상됩니다. 공실과 관리비 문제로 많은 투자자가 망설일 수 있죠. 하지만, 만약 입찰한다면 3억 1,950만원 정도를 권장 입찰가로 생각합니다. 취등록세를 포함한 총 투자금은 약 3억 1,950만원 + 1,469만원(취등록세)로 예상됩니다. 이 금액대에서 리스크를 감수할 가치가 있는지 잘 고민해보세요.