제주시 세화리 임야 경매, 2회 유찰 3.9억

한줄 요약

제주 세화리 임야, 2회 유찰로 감정가 절반 가격에 나왔지만 유치권과 지분매각이 걸림돌입니다.

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경매물건 주소 보기 제주특별자치도 제주시 구좌읍 세화리 산28

이 물건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 세화리에 위치한 임야로, 총 면적 29,058㎡(약 8,790평)입니다. 현황은 잡목이 밀식된 자연림으로, 주변은 자연초지 상태입니다. 지적도상 맹지로 분류되지만 인접지를 통해 통행이 가능합니다. 주변 환경은 제주 특유의 자연경관을 갖추고 있으며, 관광지로서의 잠재력이 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 8억 420만원이었으나 현재 최저입찰가는 3억 9,406만원으로, 감정가의 49% 수준입니다. 두 번의 유찰을 거치며 가격이 크게 내려왔습니다. 인근 임야의 실거래가는 확인이 어렵지만, 이 정도 대폭 할인이라면 매력적인 조건일 수 있습니다. 예상 낙찰가는 4억 1,376만원 전후로 보고 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2018년 5월 15일 임의경매개시결정으로, 문제는 공유자 우선매수권과 유치권입니다. 주식회사 신라종합건설이 유치권을 주장하며 점유 중이라, 이 부분이 명도 과정에서 변수가 될 수 있습니다. 또한, 지분매각이기 때문에 공유자와의 협의도 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면 제주 지역 특성상 개발 가능성이 충분히 있지만, 유치권과 지분매각이라는 리스크가 큽니다. 호재로는 관광지로서의 가치와 자연경관을 들 수 있겠지만, 법적 분쟁이나 공유자 협의가 필수적입니다. 예상 수익률은 불확실하지만, 매입 후 개발을 통한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상 이 정도 유찰 물건은 경쟁률이 높아질 가능성이 큽니다. 권장 입찰가는 4억 초반대가 적당하며, 취등록세를 포함하면 총 투자금은 약 4억 1,376만원이 예상됩니다. 유치권 해결과 명도 과정의 어려움, 그리고 공유자 협의 필요성을 감안해야 합니다. 제법 도전적인 물건이지만, 해결할 수 있는 자신감이 있다면 도전해볼 만합니다.