동래 명장동 빌라 경매, 3회 유찰 2.6억

한줄 요약

3회 유찰로 가격이 대폭 하락했지만, 위반건축물로 인한 리스크를 충분히 고려해야 하는 물건입니다.

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경매물건 주소 보기 부산광역시 동래구 명장동 272-7

부산광역시 동래구 명장동에 위치한 이 빌라는 면적이 311.0㎡(약 94.1평)로 상당히 넓습니다. 일괄매각으로 제시외 건물이 포함되어 있는데, 이런 부분은 추가적인 가치가 될 수도, 부담이 될 수도 있습니다. 동래구는 부산에서도 인프라가 잘 갖춰진 지역 중 하나라, 주변의 생활 편의시설은 충분히 잘 갖춰져 있을 것으로 예상됩니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 7억 7,455만원이었지만, 현재 최저입찰가는 2억 6,643만원으로 감정가의 34% 수준입니다. 인근 빌라 시세와 비교하면 매우 매력적인 가격입니다. 하지만 한 가지 걸리는 건, 3회나 유찰된 이유를 잘 살펴봐야 한다는 점입니다. 예상 낙찰가는 2억 7,975만원 전후로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2012년 전세권과 2013년 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요합니다. 또한, 제시외 건물 중 일부가 위반건축물로 등재되어 있어, 법적 문제 해결이 필요할 수 있습니다. 유치권이나 법정지상권 가능성은 낮아 보이지만, 항상 주의 깊게 확인해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 매력적인 가격임에도 불구하고 위반건축물로 인한 리스크가 상당합니다. 투자 수익률을 계산할 때도 이 부분을 감안해야 합니다. 월세 전환 시 예상 수익률은 연 5% 정도로 보입니다만, 명도 및 건축물 문제 해결에 드는 비용을 고려해야 합니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 낮을 가능성이 큽니다. 위반건축물 문제 때문에 많은 투자자들이 망설일 수 있죠. 권장 입찰가는 2억 7천만원 이하로 잡는 것이 안전해 보입니다. 취등록세는 약 1,286만원 정도 예상되며, 총 투자금은 3억 초반으로 예상됩니다. 리스크를 감수할 자신이 있다면 도전해볼 만한 물건입니다.