분양사기 의심돼 상가 계약서 앞에서 멈췄다
경매 현장을 오래 다니다 보니 분양 상담실에서도 버릇이 하나 나옵니다. 좋은 자리라는 설명보다 계약서의 작은 글씨를 먼저 봅니다. 예전에 상가 분양 상담을 받는데 직원은 월세가 거의 확정된 것처럼 말했습니다. 그런데 계약서에는 임차인도, 임대료도 적혀 있지 않았습니다. 그 자리에서 계약금은 보내지 않았습니다.
분양사기는 처음부터 존재하지 않는 건물을 파는 방식만 있는 게 아닙니다. 아직 확정되지 않은 개발 계획을 확정된 것처럼 말하거나, 보장한다던 임대수익의 조건을 계약서에서 빼는 식도 있습니다. 반대로 예상 수익이 빗나갔다고 해서 곧바로 사기라고 단정할 수도 없습니다. 그래서 저는 불안하다는 느낌보다 확인 가능한 문서와 돈의 흐름을 붙잡습니다.
확정이라는 말을 들으면 날짜와 문서를 찾는다
상담실에서는 지하철역, 대형 병원, 유명 브랜드 입점을 쉽게 이야기합니다. 그때 물을 것은 ‘언제 생기나요’보다 ‘누가 결정했고 어느 문서에 적혀 있나요’입니다. 계획 발표, 인허가, 착공, 실제 입점 계약은 서로 다른 단계입니다. 홍보 책자에 그려진 건물 한 동이 내 점포 앞 유동 인구를 보장하지도 않습니다.
국가법령정보센터에 공개된 대법원 판례에서도 확정되지 않은 공원이나 교통시설의 실현 가능성과 시기를 부풀린 광고가 문제 된 사례를 볼 수 있습니다. 다만 광고에 문제가 있다는 판단과 계약금을 곧바로 돌려받을 수 있다는 판단은 별개입니다. 누가 어떤 말을 했고, 그 말이 계약에 어떤 영향을 줬는지를 따져야 합니다. 그래서 상담 때 받은 문자, 광고 화면, 안내 책자는 날짜가 보이게 보관합니다. 말로 들은 내용은 계약 전에 서면으로 확인을 요청합니다.
계약금 계좌에서 발을 멈춰야 할 때
‘오늘만 잡아드릴게요’라며 개인 명의 계좌로 예약금을 보내라는 말이 나오면 일단 멈춥니다. 분양계약의 상대방이 누구인지, 광고에 나온 시행사·시공사와 실제 계약 당사자가 같은지부터 확인해야 합니다. 시공사의 이름이 크게 붙어 있어도 내 돈을 받는 주체까지 그 회사인 것은 아닙니다.
아파트라면 입주자모집공고와 분양계약서에 적힌 납부 계좌를 대조합니다. 주택도시보증공사는 지정 계좌가 아닌 곳에 낸 입주금이 보증 대상에서 제외될 수 있다고 안내합니다. 상가나 오피스텔은 상품과 사업 방식에 따라 적용 제도가 다르므로 ‘보증이 있다’는 말만 믿지 않습니다. 분양신고 여부, 분양보증서 또는 신탁·대리사무 관련 서류, 계약서의 입금 계좌를 각각 확인합니다. 건축물의 분양에 관한 법률은 일정한 건축물의 분양 시기와 신고 절차를 정하고 있지만, 모든 물건에 똑같은 보증이 붙는다는 뜻은 아닙니다.
계좌 확인은 단순한 형식이 아닙니다. 분양대행사 직원 개인 계좌로 보낸 돈을 나중에 사업자에게 지급한 계약금으로 인정받을 수 있는지 다투게 되면, 피해를 주장하는 쪽도 송금 경위부터 설명해야 합니다. ‘일단 보내고 영수증은 나중에’라는 순서는 피하는 게 낫습니다.
수익률 6퍼센트라는 말은 계산기로 다시 본다
분양가 3억 원에 연 6퍼센트 수익률이라면 연 임대료 1,800만 원, 월 150만 원입니다. 숫자만 보면 그럴듯합니다. 하지만 보증금 규모, 공실 기간, 관리비 중 소유자 부담분, 취득세와 등기 비용, 대출이자는 빠져 있을 수 있습니다. 가령 2억 원을 연 5퍼센트 금리로 빌리면 이자만 연 1,000만 원입니다. 세금과 공실을 빼기도 전에 광고 속 1,800만 원은 내 손에 남는 돈과 달라집니다. 이 수치는 설명을 위한 가정이며 실제 대출 조건과 세금은 물건마다 다릅니다.
저는 주변에서 비슷한 전용면적의 점포가 얼마에 임대되는지부터 봅니다. 분양 자료의 계약면적은 공용면적을 포함할 수 있어, 면적 숫자만 나란히 놓으면 비교가 틀어집니다. 건축물대장상의 용도, 실제 출입 동선, 같은 층의 빈 점포도 확인합니다. 임차인이 이미 확보됐다는 설명을 들었다면 임대차계약의 당사자와 기간, 해지 조건까지 확인해야 수익 계산에 넣을 수 있습니다.
이미 서명했다면 기억보다 기록이 먼저다
계약 후 설명과 다른 점을 발견하면 광고물, 문자, 녹취, 계약서와 특약, 이체 내역을 한곳에 모읍니다. 어떤 설명을 언제 누구에게 들었는지 시간순으로 적어 두면 좋습니다. 분양사기라고 확신해 감정적으로 항의하기보다, 계약서에 없는 약속과 확인되지 않은 사실을 구분하는 편이 이후 대응에도 유리합니다.
계약 해제나 취소, 손해배상 가능성은 광고 내용, 계약 조항, 실제 진행 상태에 따라 달라집니다. 중도금 납부일이 다가온다면 혼자 지급을 중단하거나 추가 합의서에 서명하기 전에 계약서와 증거를 들고 변호사 등 전문가에게 검토받는 게 안전합니다. 사기 혐의가 의심될 정도로 허위 자료나 자금 편취 정황이 있다면 경찰에 제출할 기록도 그대로 보존해야 합니다.
경매에서는 등기부 한 줄을 놓치면 손실이 생기고, 분양에서는 아직 확정되지 않은 약속 한 줄을 사실로 믿으면 손실이 생깁니다. 저는 분양 상담을 마치고 돌아올 때 좋은 전망보다 확인되지 않은 문장이 몇 개였는지를 더 오래 기억합니다. 그 문장들이 계약서와 공식 서류에서 확인될 때까지는 돈을 보내지 않는 쪽이 마음 편합니다.
