헬스장매매 현장에 갔다가 계약서를 덮은 이유
얼마 전 헬스장매매 매물표를 보는데 사진이 꽤 그럴듯했습니다. 기구도 새것처럼 닦여 있고, 회원은 300명, 월매출은 2천만 원이라고 적혀 있었죠. 그런데 상담 자리에서 회원별 이용권 만료일을 보여 달라고 하자 분위기가 달라졌습니다. 경매 물건을 볼 때도 그렇습니다. 눈에 잘 띄는 시설보다 장부 뒤에 남은 의무가 더 비쌀 때가 있습니다.
회원 300명이라는 숫자가 매출은 아니었다
매도인이 보여 준 매출표에는 지난달 카드 결제액이 크게 찍혀 있었습니다. 하지만 1년 이용권을 한꺼번에 판 금액이 섞여 있다면 그달 현금 유입을 매달 반복되는 매출처럼 볼 수 없습니다. 앞으로 몇 달간 운동할 회원에게 서비스를 제공해야 하는데, 그 기간의 임대료와 인건비는 새 주인이 내야 하니까요.
가령 회원 180명이 평균 4개월씩 이용 기간을 남겼고, 월 이용료를 6만 원으로 잡아 봅시다. 계산상 남은 이용 서비스의 판매가치는 4,320만 원입니다. 이 숫자를 곧바로 환불채무나 현금 지출로 적는 것도 부정확합니다. 다만 그 회원들이 추가 결제 없이 공간과 기구를 쓰는 동안 운영비가 계속 나간다는 뜻입니다. 매도인이 받은 선불금 중 얼마를 인수 가격에서 조정할지 따져야 합니다.
저라면 회원 수 한 줄 대신 회원별 계약일, 결제액, 잔여 기간, 휴회 내역, 환불 요청 내역을 봅니다. 개인 PT가 포함됐다면 남은 횟수와 담당 강사 계약도 따로 확인합니다. 개인정보를 받을 때는 적법한 열람·이전 절차를 거쳐야 하니, 계약 전에는 식별 정보를 가린 집계표와 원장 대조 방법부터 협의하는 편이 현실적입니다.
기구 가격보다 먼저 임대차계약서를 펼쳤다
헬스장은 위치를 옮기기 어렵습니다. 샤워실과 바닥 보강까지 해 놓은 곳이면 더 그렇죠. 그래서 권리금이 싸 보여도 임대차 기간이 짧거나 월세 인상 여지가 크면 계산이 금방 뒤집힙니다. 기존 임차인이 가게를 판다고 해서 새 운영자의 임대차가 자동으로 확보되는 것도 아닙니다. 임대인과 새 계약 또는 적법한 임차권 이전이 가능한지 먼저 확인해야 합니다.
숫자를 놓고 보면 감이 옵니다. 월 현금 유입을 1,800만 원으로 예상하고 월세·관리비 750만 원, 인건비 650만 원, 공과금 230만 원, 광고·수선비 200만 원을 잡으면 벌써 월 30만 원 적자입니다. 여기에는 대표자 급여, 세금, 카드 수수료의 누락분이나 기구 교체비가 더 붙을 수 있습니다. 매도인이 말하는 ‘월 순익’이 어떤 비용을 뺀 숫자인지 확인하지 않으면 권리금 회수 기간도 계산할 수 없습니다.
기구 목록도 모델명과 수량만 받으면 부족합니다. 리스·할부·담보 설정이 남아 있는지, 고장 난 기구의 수리비는 얼마인지, 인수 대상에 실제로 포함되는지 확인해야 합니다. 바닥, 거울, 샤워실 같은 시설물은 철거와 원상복구 범위까지 임대차계약서에 걸려 있습니다. 퇴거할 때 드는 돈은 계약 당시 잘 보이지 않습니다.
경매 낙찰과 헬스장 영업 인수는 서로 다른 거래다
경매를 오래 하다 보면 건물 낙찰과 영업 인수를 같은 일로 생각하기 쉽습니다. 헬스장이 들어 있는 상가를 낙찰받는다면 먼저 등기와 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 자료를 맞춰 봐야 합니다. 임차인의 점유와 사업자등록 시점, 보증금과 배당 관계에 따라 인수 위험과 인도 과정이 달라집니다. 건물 소유권을 얻었다고 운동기구나 영업권까지 당연히 따라오는 것은 아닙니다.
반대로 운영 중인 헬스장을 양수하는 거래라면 체력단련장업 신고 상태와 영업 양도에 따른 권리·의무 승계를 봐야 합니다. 체육시설법 제27조는 영업 양도 때 등록·신고에 따른 권리와 의무가 승계될 수 있다고 규정합니다. 경매로 필수시설을 인수하는 경우에도 적용될 수 있어, ‘낙찰받으면 기존 회원 문제는 끝난다’고 단정하면 위험합니다. 실제 적용 범위는 인수하는 시설과 계약 구조에 따라 달라지니 관할 지자체와 계약 전문가에게 확인할 부분입니다.
제가 이 거래에서 먼저 구분하는 것은 부동산, 기구, 영업권 세 가지입니다. 무엇을 누구에게서 사는지 계약서에 각각 적혀 있어야 합니다. 매도인이 소유하지 않은 기구를 포함시키거나 임대인의 동의가 필요한 권리를 이미 확보한 것처럼 적은 계약서는 나중에 말이 길어집니다.
계약금 전에 숫자와 사람을 함께 확인한다
현장에서는 저녁 7시쯤 다시 가 봅니다. 사람이 많은 시간대의 혼잡도, 기구 대기, 샤워실 상태가 보입니다. 동시에 오전과 주말도 확인해야 합니다. 한 번 붐비는 모습을 보고 활성 회원이 많다고 판단하기에는 빈 시간이 너무 많습니다. 인근 경쟁점의 가격과 운영 시간도 함께 살펴야 회원이 남을 이유를 가늠할 수 있습니다.
- 최근 12개월 카드·현금 매출과 부가세 신고 자료를 월별로 대조한다.
- 회원권·PT 잔여분과 환불 내역을 인수 기준일에 맞춰 계산한다.
- 임대인과 임대차 조건, 보증금 반환, 원상복구 범위를 확인한다.
- 기구의 소유권·리스 잔액·수리 상태를 목록별로 확인한다.
- 강사와 직원의 계약 형태, 미지급 금액, 인수 후 근무 의사를 확인한다.
계약서에는 이런 확인 결과를 숫자로 붙여야 합니다. 예를 들어 회원 잔여분이 기준일 집계보다 늘어나면 대금을 어떻게 조정할지, 임대차계약이 성사되지 않으면 계약금을 어떻게 돌려받을지 적어 두는 식입니다. 말로 들은 ‘단골이 많다’는 약속은 입금 뒤에 증명하기 어렵습니다.
그날 제가 계약서를 덮은 이유는 시설이 낡아서가 아니었습니다. 회원 장부를 확인할 수 없었고 임대인과의 새 임대차 조건도 비어 있었기 때문입니다. 헬스장매매에서 좋은 가격은 기구가 반짝일 때보다, 인수 뒤 내가 떠안을 비용을 숫자로 설명할 수 있을 때 비로소 보입니다.
