유천동 부동산 경매, 신건 19억

한줄 요약

솔직히 말하면, 높은 감정가와 첫 매각이라는 점이 매력적이면서도 동시에 부담스럽다.

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경매물건 주소 보기 대전광역시 중구 유천동 269-35

대전광역시 중구 유천동에 위치한 이 부동산은 면적이 393.3㎡로 약 119평에 이른다. 주변은 주거지역으로 조용하고, 근처에 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있다. 교통도 나쁘지 않아 실거주지로서는 나쁘지 않은 선택일 수 있다.

가격이 말해주는 것

감정가가 19억 747만원으로 책정된 이 부동산은 현재 최저입찰가도 동일한 금액이다. 즉, 첫 매각임에도 불구하고 할인 없이 시작된다. 인근 시세와 비교하면 비슷한 수준으로, 솔직히 말해 매력적인 가격이라고는 보기 어렵다. 예상 낙찰가는 20억 284만원 전후로 보인다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2020년 5월과 2021년 5월에 설정된 근저당권이다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 확인이 필요하다. 일괄매각에 해당하며, 일부 제시외수목 및 확장 구조물이 포함되어 있다. 유치권이나 법정지상권의 가능성은 크지 않지만, 이러한 부분은 항상 조심해야 한다.

투자 관점에서 보면

내 경험상, 신건이라는 점에서 첫 입찰 시 경쟁률은 높지 않을 수 있지만, 감정가가 높아 실제 입찰자 수는 많지 않을 수도 있다. 대전 지역의 부동산 시장이 안정적이라면 투자 수익률은 나쁘지 않을 것으로 보이나, 19억이라는 금액은 상당한 투자금이다. 취등록세도 약 9,213만원으로 적지 않다.

내가 입찰한다면

솔직히 말하면 이 물건은 신건이라는 점이 가장 큰 리스크이자 기회다. 예상 경쟁률은 낮을 수 있지만, 감정가가 높아 어느 정도 자금 여력이 있는 투자자들이 참여할 가능성이 높다. 권장 입찰가는 감정가에 가깝게 설정하되, 19억을 넘기지 않는 선으로 잡는 것이 좋겠다.