용전동 세움빌 경매, 4회 유찰 3,457만

한줄 요약

4회 유찰로 최저가 3,457만원까지 떨어진 용전동 세움빌, 저렴한 가격이지만 유찰된 이유를 꼼꼼히 살펴봐야 합니다.

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경매물건 주소 보기 대전광역시 동구 동서대로 1669-12, 2동 3층301호 (용전동,세움빌)

대전광역시 동구 용전동에 위치한 세움빌은 동서대로에 접해 있어 교통이 편리합니다. 이 아파트는 3층에 위치해 있으며, 채광과 통풍이 좋을 것으로 예상됩니다. 다만 면적에 대한 정보가 제공되지 않아, 실제 면적을 반드시 확인해야 합니다. 주변에는 생활 편의시설과 학군이 적절히 분포되어 있어 주거 환경은 무난한 편입니다.

가격이 말해주는 것

감정가 1억 4,400만원에서 시작해 4회 유찰을 거쳐 현재 최저입찰가는 3,457만원입니다. 이는 감정가의 24%로, 인근 시세 대비 상당히 저렴한 편입니다. 솔직히 말하면, 이 정도 가격이면 매력적으로 보일 수 있지만, 왜 이렇게까지 유찰이 되었는지를 반드시 확인해야 합니다. 예상 낙찰가는 3,630만원 전후로 보고 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2024년 4월 4일 강제경매개시결정으로 설정되어 있습니다. 특이사항은 없으나, 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 반드시 확인해야 합니다. 임차인의 대항력 여부에 따라 명도가 어려울 수 있기 때문입니다. 유치권이나 법정지상권의 가능성은 낮아 보이나, 역시 주의 깊게 살펴봐야 합니다.

투자 관점에서 보면

이 물건의 가장 큰 매력은 저렴한 가격입니다. 하지만 4회 유찰된 이유가 단순히 가격 때문만은 아닐 가능성이 높습니다. 지역 내 개발 계획이나 호재는 특별히 눈에 띄지 않으며, 수익률은 월세 전환시 연 5.5% 정도로 예상됩니다. 단, 명도 문제로 초기 비용이 예상보다 증가할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말하면, 입찰 경쟁률은 그리 높지 않을 것으로 보입니다. 다만, 이 물건의 리스크를 감수할 의사가 있는 투자자들이라면 충분히 매력을 느낄 수 있는 가격입니다. 권장 입찰가는 최저가에 근접한 3,500만원 내외로 생각하며, 취등록세는 약 166만원 정도로 예상됩니다. 최종적으로는 명도와 관련된 모든 리스크를 충분히 고려한 후 입찰 여부를 결정해야 할 것입니다.