김해 내동 상가 경매, 17회 유찰 305만

한줄 요약

솔직히 말하면, 감정가의 99% 할인이라는 점이 이 물건의 가장 큰 매력입니다. 하지만 17회나 유찰된 이력은 무언가 심각한 문제가 있을 수 있다는 신호입니다.

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경매물건 주소 보기 경상남도 김해시 내외중앙로 137, 2층233호 (내동,휴앤락몰)

이번 경매 물건은 경상남도 김해시 내외중앙로 137, 2층 233호에 위치한 상가입니다. 면적이 명시되지 않아 좀 더 구체적인 정보가 필요해 보입니다. 위치는 김해 내동의 휴앤락몰 내에 있어 상업 지역으로 활용 가능성이 높습니다. 하지만 주변 상권의 활성화 정도와 교통 접근성도 함께 고려해야 합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 1억 5,500만원이었으나, 지금은 최저입찰가가 305만원으로 99% 할인된 상태입니다. 인근 상가 시세와 비교해보면, 이 정도 할인율은 매우 드문 경우지만, 과연 이 가격이 적정한지 고민해볼 필요가 있습니다. 예상 낙찰가는 320만원 전후로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2021년 2월 2일의 근저당권입니다. 임차인 현황은 아직 명확하지 않아 등기부 및 현황조사서 확인이 필수적입니다. 특히 2023년 7월 기준으로 관리비가 약 5천5백만원 정도 미납된 점은 신중히 고려해야 할 부분입니다. 유치권이나 법정지상권이 없다고 가정해도, 임차인 대항력 문제가 있을 수 있습니다.

투자 관점에서 보면

내 경험상, 17번이나 유찰된 물건은 투자자들이 꺼릴 만한 이유가 분명히 있습니다. 관리비 미납액과 같은 악재가 큰 리스크로 작용할 수 있습니다. 예상 수익률을 계산해보면, 월세 전환시 연 5% 이상의 수익률을 기대할 수 있지만, 이마저도 명도 난이도를 감안해야 합니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말하면, 경쟁률은 그리 높지 않을 것으로 예상됩니다. 하지만 권장 입찰가는 최저가를 크게 넘지 않는 320만원 정도로 설정하는 것이 현실적입니다. 취등록세는 약 14만원 정도로 예상됩니다. 이 물건의 진정한 가치를 판단하려면, 추가적인 현장 조사와 주변 시세 분석이 필요합니다.