강화 초지리 임야 경매, 4회 유찰 4.7억

한줄 요약

강화 초지리 임야 경매, 3회 유찰되어 최저가 4.7억, 법정지상권 가능성이 변수입니다.

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경매물건 주소 보기 인천광역시 강화군 길상면 초지리 1324-12

이 물건은 인천광역시 강화군 길상면 초지리에 위치한 약 2653㎡(802.5평) 크기의 부동산입니다. 주변은 조용한 농촌 지역으로, 개발 가능성은 있지만 인프라는 다소 부족합니다. 근처에 강화대교가 있어 서울 접근성은 나쁘지 않지만, 대중교통은 불편할 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 9억 7,623만원인데, 3회 유찰로 최저입찰가는 4억 7,835만원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 52% 할인된 가격이죠. 인근 시세를 보면, 임야의 경우 매매가가 들쑥날쑥해 단순 비교가 어렵지만, 대체적으로 매력적인 가격대라고 할 수 있습니다. 예상 낙찰가는 5억 227만원 전후로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2019년에 설정된 근저당권입니다. 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸되겠지만, 법정지상권 성립 가능성이 존재합니다. 제시외 건물로 인해 이 부분이 확실히 해결되지 않으면 후속작업이 복잡할 수 있습니다. 유치권은 부존재 확인 판결이 나서 큰 문제는 없지만, 임차인 현황은 등기부와 현황조사서로 명확히 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건의 가장 큰 변수는 법정지상권입니다. 만약 이 문제가 없어진다면, 저렴한 가격에 구입해 장기적인 개발 가능성을 노릴 수 있습니다. 하지만, 공사가 중단된 상태라 추가 투자가 불가피하고, 개발 허가 여부도 관할기관에 확인이 필요합니다. 수익률을 따지기 전에 리스크를 먼저 고려해야 할 것 같습니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 4회 유찰된 만큼 높지 않을 것으로 보입니다. 권장 입찰가는 4억 후반대에서 시작해 5억을 넘지 않는 것이 좋겠습니다. 취등록세는 약 2,310만원이 예상되며, 최종 입찰가에 이 금액을 더한 총 투자금을 고려해야 합니다. 이 물건에 혼자 도전하기보다는 전문가와 상의하는 것도 좋은 방법일 것입니다.