김해 퇴래리 공장 경매, 3회 유찰 2.9억

한줄 요약

3회 유찰된 김해 퇴래리 공장, 감정가 대비 56% 할인된 가격으로 매력적이지만, 기계기구 상태 확인은 필수입니다.

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경매물건 주소 보기 경상남도 김해시 한림면 퇴래리 879

경상남도 김해시 한림면 퇴래리에 위치한 이 공장은 면적이 980.0㎡(약 296.4평)로 꽤 넓습니다. 주변은 주로 공업 지역으로, 대규모 주거단지가 인접해있진 않지만, 공장 운영에는 적합한 환경입니다. 교통은 다소 불편할 수 있지만, 공장 운영에 필요한 물류 이동에는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 6억 6,094만원이었지만, 3회 유찰로 인해 최저입찰가는 2억 9,610만원으로 내려갔습니다. 이는 감정가의 44% 수준으로, 상당히 저렴해졌습니다. 인근 공장들의 실거래가와 비교했을 때 평균적으로 30% 이상 저렴한 편입니다. 예상 낙찰가는 3억 1,090만원 전후로 추정됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2021년 3월 25일 설정된 근저당권입니다. 이 외에도 다른 근저당권이 있으나, 모두 말소될 것으로 보입니다. 임차인에 대한 정보는 등기부 및 현황조사서를 통해 확인이 필요합니다. 특이사항으로 공장 및 광업재단 저당법 제6조에 의한 기계기구가 매각에 포함되며, 일부 기계기구의 작동 여부는 미상입니다. 유치권이나 법정지상권의 가능성은 낮아 보이지만, 기계기구의 상태는 반드시 확인해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 3회 유찰된 만큼 가격 면에서는 매력적입니다. 하지만 기계기구의 상태가 불확실한 점이 리스크로 작용할 수 있습니다. 예상 수익률은 기계기구의 작동 여부에 따라 크게 달라질 수 있으며, 월세 전환시 연 8% 이상의 수익률도 가능할 것입니다. 지역 내 새로운 산업단지 조성 등의 호재가 있다면, 장기적으로는 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 높지 않을 것으로 보입니다. 권장 입찰가는 3억 1,000만원 내외로 잡고, 취등록세 약 1,430만원을 포함한 총 투자금은 약 3억 2,430만원으로 예상됩니다. 기계기구의 상태를 철저히 점검한 후, 입찰에 참여하는 것이 바람직합니다. 명도 과정도 상대적으로 수월할 것으로 예상되지만, 사전 조사는 필수입니다.