청원구 내수읍 부동산 경매, 11회 유찰 10억

한줄 요약

솔직히 말하면, 유찰 11회라는 점에서 뭔가 꺼림칙한 부분이 있는 물건입니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 충청북도 청주시 청원구 내수읍 마산리 157-21

이 물건은 충북 청주시 청원구 내수읍에 위치한 부동산으로, 면적이 무려 1582.0㎡(478.6평)에 달합니다. 주변은 주거지역과 농경지가 혼재된 곳으로, 크게 눈에 띄는 특이사항은 없습니다. 다만, 면적이 넓어 개발 가능성도 염두에 둘 수 있는 위치입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 65억 2,518만원이었지만, 최저입찰가는 10억 9,668만원으로 무려 84% 할인되었습니다. 인근 시세와 비교하면 대폭 낮은 가격이긴 하나, 솔직히 유찰이 11회나 되었다는 것은 그만한 이유가 있음을 시사합니다. 예상 낙찰가는 11억 5,152만원 전후로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

이 물건은 권리 관계가 복잡합니다. 말소기준권리는 2014년과 2018년에 설정된 근저당권으로, 선순위 권리에 대한 말소는 확인이 필요합니다. 더 큰 문제는 다수의 유치권 신고가 있다는 점입니다. 이 중 몇 개는 유치권 존재 여부가 불분명하거나, 확정 판결이 내려진 경우도 있어, 리스크가 상당합니다. 임차인 현황도 등기부와 현황조사서에서 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

내 경험상, 이렇게 많은 유치권과 복잡한 권리 관계를 가진 물건은 명도나 소유권 이전 과정에서 상당한 애로사항이 있을 수 있습니다. 예상 수익률도 계산하기 어려운 측면이 많습니다. 게다가 법정지상권 성립 여부가 불분명한 점도 큰 리스크로 작용할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

솔직히 이 물건은 입찰을 신중히 고려해야 할 것 같습니다. 예상 경쟁률은 낮을 것으로 보이지만, 그만큼 리스크가 큽니다. 권장 입찰가는 11억대 초반으로 잡되, 유치권 해결 비용 등을 충분히 감안해야 합니다. 취등록세는 약 5,297만원으로 예상되며, 총 투자금은 그 이상이 될 가능성이 큽니다.