보은읍 임야 경매, 3회 유찰 9.1억

한줄 요약

3회 유찰로 최저가가 감정가의 34%인 9억 1,051만원까지 떨어졌지만, 분묘기지권과 유치권 신고 등 법적 리스크가 큽니다.

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경매물건 주소 보기 충청북도 보은군 보은읍 강산리 44-4

충청북도 보은군 보은읍 강산리에 위치한 이 부동산은 총면적 74,824.9㎡로, 장례식장 부지와 부속토지를 포함하고 있습니다. 일부 맹지도 포함되어 있어 접근성에 제한이 있을 수 있습니다. 주변은 자연환경이 잘 보존된 지역으로, 주거지보다는 상업적 또는 특별한 용도로 활용될 가능성이 높습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 26억 6,770만원이었으나, 3회 유찰로 최저입찰가가 9억 1,051만원까지 내려왔습니다. 이는 감정가의 34% 수준으로, 상당히 매력적인 가격입니다. 하지만, 인근 시세와 직접 비교하기에는 특수한 부동산입니다. 예상 낙찰가는 약 9억 5,603만원 가량입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2008년 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서 확인이 필요합니다. 가장 큰 리스크는 분묘기지권과 유치권 신고입니다. 목록 4 지상에 분묘와 수목장이 존재하여 분묘기지권 성립 여부가 불분명하며, 유치권 신고가 들어와 있는 상태입니다. 이는 입찰 전 심도 있는 검토가 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 단순한 투자용 부동산으로 보기엔 다소 복잡한 요소가 많습니다. 분묘기지권과 유치권 문제는 해결이 쉽지 않으며, 맹지와 같은 지형적 한계도 존재합니다. 다만, 장례식장이 운영 중이라는 점에서 상업적 활용 가능성은 열려있습니다. 예상 수익률은 리스크를 감안했을 때 보수적으로 접근해야 할 것입니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 입찰 경쟁률은 낮을 가능성이 높습니다. 복잡한 권리관계와 맹지 등의 리스크를 감안했을 때, 권장 입찰가는 최저입찰가에 근접한 수준이 적절하다고 봅니다. 취등록세는 약 4,397만원으로 예상되며, 총 투자금은 9억 5천만원 이상으로 잡아야겠습니다. 특히, 입찰 전 철저한 법적 검토가 필수적입니다.