청도군 부동산 경매, 3회 유찰 11.2억

한줄 요약

3회 유찰로 가격이 매력적이지만, 법정지상권과 불법폐기물이 큰 걸림돌입니다.

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경매물건 주소 보기 경상북도 청도군 풍각면 성곡리 412

경상북도 청도군 풍각면 성곡리에 위치한 부동산으로, 면적이 37,161㎡에 달하는 대형 토지입니다. 주변은 농촌 지역으로, 교통은 다소 불편할 수 있지만, 대구와 가까운 위치로 향후 개발 가능성을 기대할 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 32억 8,486만원이었으나, 3회 유찰로 최저입찰가는 11억 2,670만원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 66% 할인된 가격으로, 인근 시세와 비교하면 대폭 할인된 상태입니다. 예상 낙찰가를 약 11억 8,304만원으로 잡아볼 수 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2016년과 2017년에 설정된 근저당권입니다. 다만, 신축 중인 건물과 컨테이너는 매각 제외 대상이라 법정지상권 성립 여지가 큽니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사를 통해 확인이 필요하지만, 불법폐기물 매립으로 인한 법적 문제도 염두에 두어야 합니다. 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출시에는 매수보증금이 몰수될 수 있으니 주의가 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 불법폐기물 문제와 법정지상권 가능성은 큰 리스크입니다. 하지만, 대구 인근이라 개발 가능성은 무시할 수 없습니다. 예상 수익률은 불확실하지만, 법적 문제 해결 시 상당한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

이 물건은 솔직히 말해, 리스크가 크지만 그만큼 잠재력도 큽니다. 예상 경쟁률은 낮을 것으로 보이며, 권장 입찰가는 최저입찰가보다 약간 높은 11억 5천만원 정도가 적당할 듯합니다. 취등록세는 약 5,442만원으로, 총 투자금은 12억 1,742만원 정도 예상됩니다. 법적 문제 해결에 대한 확신이 없다면 신중하게 접근해야 할 물건입니다.