울산 장생포동 아파트 경매, 1회 유찰 4.9천만

한줄 요약

솔직히 말하면, 이 물건은 감정가 대비 30% 할인된 가격이 매력적이지만, 입찰 전에 임차인 현황을 꼼꼼히 확인해야 합니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 울산광역시 남구 장생포고래로183번길 42, 1층102호 (장생포동,(주)태영화학 사원아파트)

이 아파트는 울산 남구 장생포고래로에 위치하고 있는 (주)태영화학 사원아파트의 1층 102호입니다. 면적 정보는 제공되지 않아 아쉽지만, 장생포동은 울산의 대표적인 산업단지와 가까워 직장인들에게 인기가 있는 지역입니다. 교통은 다소 불편할 수 있으나, 인근 산업단지 출퇴근에는 적합한 위치입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 7,000만원으로 책정되었으나, 1회 유찰되어 최저입찰가는 4,900만원으로 내려왔습니다. 이는 감정가의 70% 수준으로, 상당한 할인을 제공하고 있습니다. 인근 아파트의 최근 실거래가와 비교했을 때, 약 25-30% 정도 저렴한 편입니다. 예상 낙찰가는 약 5,145만원으로 예측됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2021년 4월 16일 설정된 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소된다는 점은 긍정적이지만, 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요합니다. 특이사항은 없다고 되어 있지만, 임차인의 대항력 여부는 꼭 체크해야 합니다. 유치권이나 법정지상권에 대한 언급은 없어 리스크는 낮을 것으로 보입니다.

투자 관점에서 보면

이 물건의 가장 큰 매력은 역시 가격입니다. 그러나, 임차인 문제나 명도 난이도는 미리 파악해야 할 리스크입니다. 장생포동이 산업단지와 가까워 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상되며, 월세 전환 시 연 수익률은 약 5%대로 예측됩니다. 하지만, 지역 특성상 큰 호재를 기대하기는 어려울 수 있습니다.

내가 입찰한다면

솔직히 경쟁률은 높을 것으로 예상됩니다. 1회 유찰 후 가격이 매력적으로 내려왔기 때문이죠. 입찰가는 예상 낙찰가인 5,145만원 근처에서 시작하는 것이 좋으며, 취등록세는 약 236만원이 추가로 필요합니다. 최종적으로 임차인 현황과 명도 가능성을 잘 따져본 후 입찰 여부를 결정할 것입니다.