석남동 아파트 경매, 1회 유찰 1억

한줄 요약

솔직히 말하면, 석남동 이화아파트는 1회 유찰로 최저가 1억 220만원으로, 인근 시세 대비 매력적인 가격입니다.

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경매물건 주소 보기 인천광역시 서구 신석로 74-1, 4층405호 (석남동,이화아파트)

이 경매 물건은 인천 서구 석남동에 위치한 이화아파트 4층 405호입니다. 면적은 명시되어 있지 않지만, 위치상으로는 주거지로 적합한 환경을 갖추고 있습니다. 주변에는 생활편의시설이 잘 갖춰져 있으며, 교통 접근성도 나쁘지 않은 편입니다. 다만, 아파트 자체의 연식이 조금 된 편이라 내부 상태를 꼭 확인해야 합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 1억 4,600만원이지만, 1회 유찰되어 최저입찰가는 1억 220만원으로 내려왔습니다. 감정가의 70% 수준으로, 인근 아파트 시세를 고려할 때 약 30%가량 저렴하게 나왔습니다. 예상 낙찰가는 근처 실거래가 대비 약 28% 저렴한 1억 731만원 전후가 될 것으로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2020년 8월 25일 설정된 근저당권입니다. 특이사항은 없지만, 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 반드시 확인해야 합니다. 대항력 있는 임차인이 있을 수 있으므로, 전입일과 확정일자를 꼼꼼히 체크하는 것이 중요합니다. 유치권이나 법정지상권 등의 리스크는 현재로선 없어 보입니다.

투자 관점에서 보면

이 아파트의 매력적인 점은 가격입니다. 주변 시세 대비 상당히 낮은 가격으로, 투자 수익률을 높게 기대할 수 있습니다. 월세 전환 시 예상 수익률은 연 5% 이상으로 예상됩니다. 다만, 건물의 연식과 내부 상태가 변수로 작용할 수 있어, 리모델링 비용을 감안해야 합니다. 전체적인 부동산 시장 흐름도 염두에 두어야 합니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 물건은 경쟁률이 높아질 가능성이 큽니다. 예상 낙찰가는 1억 731만원 정도로 보고, 취등록세 약 493만원을 포함해 총 투자금은 1억 1224만원 정도로 예상됩니다. 입찰가는 최저가보다 약간 높게 설정하는 것을 권장합니다. 내부 상태에 따라 추가 비용이 발생할 수 있으니, 이를 고려한 입찰 전략이 필요합니다.