관악 봉천동 부동산 경매, 3회 유찰 7.7억

한줄 요약

서울 관악구 봉천동의 부동산, 3번 유찰로 감정가 대비 49% 할인된 가격에 기회가 있지만, 건축물대장 위반이란 리스크가 존재합니다.

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경매물건 주소 보기 서울특별시 관악구 봉천동 1573-17

서울특별시 관악구 봉천동에 위치한 이 부동산은 면적이 103.3㎡(31.2평)로, 꽤 넉넉한 크기를 자랑합니다. 주변은 주거지역으로, 교통도 나쁘지 않습니다. 솔직히 말하면 봉천동은 개발 호재가 많진 않지만, 주거 수요는 꾸준한 편입니다. 특히, 서울대와의 접근성이 좋아 학생 수요가 있죠.

가격이 말해주는 것

감정가는 15억 1,241만원이었지만, 현재 최저입찰가는 7억 7,435만원으로 3회 유찰 후 49% 할인된 상태입니다. 인근 시세를 보면 보통 10억 중반대에 거래되는 경우가 많습니다. 따라서, 이번 경매는 감정가 대비 28% 이상 저렴하게 낙찰받을 기회가 있죠. 예상 낙찰가는 8억 1,307만원 전후로 보고 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 토지와 건물 각각 2015년과 2016년에 설정된 근저당입니다. 이 부분은 경매로 소멸될 가능성이 높습니다. 한 가지 걸리는 건 건축물대장 위반입니다. 제시외 건물이 포함되어 있고, 3층 15㎡가 위반건축물로 표기되어 있습니다. 이는 추후 철거 명령이나 과태료 부과 가능성이 있어 주의해야 합니다. 임차인 대항력 여부는 등기부 등본과 현황조사서 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 건축물대장 위반은 투자 리스크로 작용할 수 있습니다. 하지만, 감정가 대비 낮은 가격과 서울이라는 입지 조건은 매력적입니다. 월세 전환 시 예상 수익률은 연 5% 정도로 보입니다. 다만, 건축물 위반 해소와 관련된 비용을 고려해야 하죠.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 낮지는 않을 겁니다. 하지만 건축물대장 위반 문제로 인해 신중한 입찰이 필요합니다. 권장 입찰가는 7억 8천만원 정도로 잡고, 취등록세는 약 3,740만원 정도로 예상됩니다. 최종적으로는 건축물대장 위반 문제를 해결할 수 있는 방법을 계획한 후 입찰하는 것이 좋겠습니다.