명곡리 토지 경매, 1회 유찰 5,776만

한줄 요약

첫 유찰로 가격이 다운된 명곡리 토지, 농지취득자격증명 제출이 관건입니다.

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경매물건 주소 보기 충청남도 금산군 제원면 명곡리 111

이번 경매 물건은 충청남도 금산군 제원면 명곡리에 위치한 2116.0㎡(약 640.1평) 크기의 토지입니다. 주로 농업용으로 사용될 가능성이 높으며, 주변은 전원주택과 농경지가 혼재된 지역입니다. 교통은 다소 불편할 수 있으나, 자연환경은 나쁘지 않습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 8,252만 원, 최저입찰가는 감정가의 69%인 5,776만 원으로 책정되어 1회 유찰된 상태입니다. 인근 지역의 실거래 시세와 비교해 봤을 때 약 31% 정도 저렴한 편입니다. 예상 낙찰가는 최저입찰가보다 살짝 높은 6,065만 원 전후로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2021년 11월 26일 설정된 근저당권이 있습니다. 등기부 및 현황조사서 확인이 필요하지만, 현재까지 임차인에 대한 정보는 명확하지 않습니다. 유치권 또는 법정지상권의 가능성은 낮아 보입니다. 중요한 건 농지취득자격증명을 매각결정기일까지 제출해야 한다는 점입니다. 이를 준비하지 않으면 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 농지라는 점에서 활용도가 제한적일 수 있습니다. 하지만 자연환경이나 전원주택 개발 가능성을 고려하면 장기적으로 가치가 상승할 여지가 있습니다. 다만, 농지취득자격증명 등 절차적인 리스크를 잘 관리해야 합니다. 수익률은 대출을 활용하지 않을 경우 연 5% 내외로 예상됩니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 첫 유찰 후 가격이 내려가면서 관심이 높아질 가능성이 큽니다. 예상 경쟁률이 높아질 수도 있으니, 권장 입찰가는 6,065만 원 이상으로 준비하는 것이 좋습니다. 취등록세는 약 279만 원 정도로 예상되니, 총 투자금은 6,344만 원 선으로 준비하면 무난하겠습니다.