대전 선화동 토지 경매, 3회 유찰 1.6억

한줄 요약

3회 유찰로 매력적인 가격에 나왔지만, 토지만 매각 대상이니 주의가 필요하다.

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경매물건 주소 보기 대전광역시 중구 선화동 413-3

대전광역시 중구 선화동에 위치한 이 토지는 297.5㎡(약 90평)로, 대전 도심에 있어 접근성이 좋다. 주변에는 다양한 상업시설과 주거지가 밀집해 있어 활용도가 높은 지역이다. 하지만, 현재 매각 대상은 토지만 해당되며, 제시 외 건물이 제외된다는 점을 꼭 알아두자.

가격이 말해주는 것

처음 감정가는 6억 9,853만원이었다. 그러나 3번 유찰되면서 최저입찰가는 1억 6,775만원까지 내려왔다. 이는 감정가 대비 76% 할인된 금액이다. 솔직히 말하면, 상당히 저렴한 편이다. 인근 토지 시세와 비교해도 경쟁력 있는 가격으로 보인다. 예상 낙찰가는 약 1억 7,614만원 전후로, 이 정도면 투자 매력도가 꽤 있다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 9월 6일 설정된 근저당권이다. 등기부 및 현황조사서를 통해 임차인 여부를 확인해야 하며, 임차인이 있다면 대항력 확보 여부도 반드시 체크해야 한다. 주의할 점은, 제시 외 건물은 매각에서 제외되므로 건물 소유자의 법정지상권 주장이 있을 수 있다. 이는 향후 분쟁 소지가 될 수 있어 면밀한 검토가 필요하다.

투자 관점에서 보면

솔직히 대전 도심에 위치한 토지라는 점에서 매력적이다. 하지만, 제시 외 건물로 인해 활용에 제한이 있을 수 있다는 점은 악재로 작용할 수 있다. 예상 수익률을 계산해 보면, 지상권 문제를 해결할 수 있다면 수익성을 기대해볼 만하다. 다만, 이 부분은 리스크로 작용할 가능성이 크다.

내가 입찰한다면

입찰 경쟁률은 생각보다 높지 않을 수 있다. 이는 제시 외 건물이 매각에서 제외되기 때문인데, 이는 입찰자들에게 불확실성을 준다. 권장 입찰가는 예상 낙찰가인 1억 7,614만원을 기준으로 설정하되, 지상권 분쟁 가능성을 고려해 조금 더 낮춰보는 것도 방법이다. 취등록세는 약 810만원으로, 총 투자금은 1억 7,614만원 + 810만원 정도로 예상된다. 솔직히 말하면, 건물과의 법적 분쟁 가능성을 염두에 두고 신중하게 접근해야 할 물건이다.