서구 내동 건물 경매, 신건 21.9억

한줄 요약

첫 매각인 만큼 시장 반응을 예측하기 어려우나, 잠재적 임대수익이 기대되는 대형 물건임.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 대전광역시 서구 내동 23-3

대전광역시 서구 내동에 위치한 이 부동산은 420.2㎡(127.1평) 대지 위에 자리 잡고 있어요. 일반건축물대장상 5층은 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있지만, 현재는 다가구주택(2가구)로 사용 중입니다. 주변은 주거지역으로, 인프라가 잘 갖춰져 있습니다. 교통편도 나쁘지 않은 편이에요.

가격이 말해주는 것

감정가와 최저입찰가가 동일하게 21억 8,955만원으로 책정되어 있습니다. 신건이라 아직 유찰된 적이 없어서 시장 반응은 미지수입니다. 인근 비슷한 면적의 건물 시세와 비교했을 때, 큰 할인은 없는 상태입니다. 예상 낙찰가는 22억 9,903만원 전후로 예상되며, 이는 해당 지역 평균 낙찰가율을 적용한 수치입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2021년 5월 27일 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서 확인이 필요하므로, 대항력 여부는 확정할 수 없습니다. 일괄매각 물건이라 임차인 대항력의 확인이 필수적입니다. 유치권이나 법정지상권에 대한 정보는 현재 확인되지 않았으나, 이런 대형 물건에서는 항상 주의가 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 임대수익을 기대할 수 있는 구조입니다. 다만, 현재 사무소로 등록된 5층의 다가구주택 사용이 법적 문제를 일으킬 가능성이 있습니다. 지역 개발 계획이나 인프라 확충에 따른 호재도 예측할 수 있습니다. 월세 전환 시 예상 수익률은 연 5% 정도로 예상됩니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 첫 매각이라 예측하기 어렵습니다. 하지만, 대형 물건이기 때문에 관심을 가지는 투자자가 많을 것으로 예상됩니다. 권장 입찰가는 감정가의 100%인 21억 8,955만원에서 시작해도 무방할 듯합니다. 다만, 취등록세 약 1억 575만원을 포함해 총 투자금을 염두에 두고 입찰해야겠죠. 개인적으로는 임차인 대항력과 건축물 사용 용도 변경 가능성을 중점적으로 파악한 후 입찰을 결정할 것입니다.