관악 신림동 부동산 경매, 21억

한줄 요약

관악 신림동의 매력적인 규모의 주거용 부동산, 1회 유찰로 가격 메리트가 생긴 상태.

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경매물건 주소 보기 서울특별시 관악구 신림동 492-21

관악구 신림동에 위치한 이 부동산은 총 면적 206.9㎡(약 62.6평)로, 지하 1층 사무실과 지상 1층 휴게음식점이 주거용으로 사용 중인 특이한 형태야. 신림동은 서울대와 가깝고, 교통도 편리해 주거지로 인기가 많지. 주변엔 다양한 편의시설과 교육기관도 잘 갖춰져 있어서 생활하기 편리한 지역이야.

가격이 말해주는 것

감정가는 26억 4,991만원이었지만, 1회 유찰 후 최저입찰가가 21억 1,992만원으로 내려왔어. 인근 유사 부동산의 실거래가를 참고하면 약 10% 이상 저렴한 편으로, 예상 낙찰가는 22억 2,592만원 전후로 보고 있어.

권리분석, 여기가 핵심

근저당권이 2019년과 2020년에 설정되어 있어, 말소기준권리는 확실히 체크해야 해. 다행히 임차인에 대한 정보는 등기부나 현황조사서를 통해 확인할 수 있지만, 대항력 있는 임차인 존재 여부에 따라 리스크가 있을 수 있어. 게다가 제시외 건물이 포함되어 일괄매각되는 점도 주의해야 해.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 서울 내 주거용 부동산이라 향후 가치 상승 가능성은 높아. 하지만, 현황이 주거용으로 사용 중인 점은 법적 문제로 번질 가능성이 있으니 꼼꼼히 확인해야 해. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 4% 정도로 기대할 수 있을 것 같아.

내가 입찰한다면

경쟁률은 어느 정도 있을 거라고 예상해. 감정가 대비 10% 이상 저렴한 가격이 매력적이거든. 권장 입찰가는 22억 전후로 생각하고, 취등록세까지 포함하면 총 투자금이 약 23억 2,600만원 정도 될 것 같아. 리스크를 감수할 수 있다면 매력적인 투자처라고 생각해.