세종 보람동 상가 경매, 3회 유찰 9.5억

한줄 요약

세종 보람동 상가 경매, 3회 유찰로 가격이 매력적이지만, 임차인 문제와 영업 중단 이슈가 걸림돌.

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경매물건 주소 보기 세종특별자치시 시청대로 115, 1층102호 (보람동,금강노을주건축물제1동)

세종특별자치시 보람동 시청대로에 위치한 이 상가는 금강노을주건축물 1층에 자리 잡고 있습니다. 면적 정보는 제공되지 않았지만, 102호와 103호가 벽체 구분 없이 근린생활시설로 사용되었다고 합니다. 주변 환경은 세종시청과 가까워 유동인구가 많은 편입니다. 그러나 현재 영업이 중단된 상태라는 점은 유의해야 합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 13억 6,900만 원이지만, 3회 유찰로 최저입찰가가 9억 5,830만 원까지 내려왔습니다. 이는 감정가 대비 약 30% 할인된 가격입니다. 인근 상가의 시세를 고려할 때, 상당히 매력적인 가격이지만, 유찰 이유를 반드시 확인해야 합니다. 예상 낙찰가는 약 10억 621만 원 전후로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2017년 9월 28일 설정된 근저당권입니다. 특이사항으로는 건물의 구조상 독립성 문제와 임차인의 대항력 여부입니다. 등기부등본과 현황조사서를 통해 임차인의 전입일과 확정일자를 반드시 확인해야 할 것입니다. 유치권이나 법정지상권의 가능성은 낮아 보이나, 철저한 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 상가는 3회 유찰로 가격 매력이 크지만, 영업 중단과 임차인 문제가 걸립니다. 세종시의 발전 가능성은 긍정적이나, 현재 상가의 공실 상태가 지속된다면 초기 수익률은 낮을 수 있습니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 4% 내외로 추정됩니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 예상 경쟁률은 낮을 것으로 보입니다. 권장 입찰가는 약 10억 원 대를 추천하며, 취등록세 약 4,628만 원 포함 총 투자금은 약 10억 4,628만 원으로 예상됩니다. 임차인 문제와 명도 난이도는 직접 확인하여 리스크를 최소화해야 합니다.