경매 낙찰받고 매매까지 직접 굴려보니, 숫자는 입찰 전부터 이미 갈립니다
얼마 전 낙찰자 한 분이 매매가 안 된다고 찾아왔습니다
얼마 전 지인 소개로 낙찰자 한 분을 만났습니다. 수도권 외곽 아파트를 감정가 3억 2천만 원짜리에서 2억 5천만 원대에 받았다고 하더군요. 처음 들으면 싸게 산 것처럼 보입니다. 그런데 등기부, 관리비, 대출 조건, 주변 실거래를 같이 놓고 보니 이야기가 달라졌습니다.
그 물건은 최근 실거래가가 2억 8천만 원 안팎이었습니다. 낙찰가만 보면 3천만 원 정도 여유가 있어 보였죠. 근데 취득세, 법무비, 미납관리비 일부, 명도비, 이자, 중개수수료까지 넣으니 실제 총투입금이 2억 7천만 원 중반까지 올라갔습니다. 매매로 팔아도 손에 남는 돈이 거의 없었습니다.
경매 초보가 가장 많이 착각하는 지점이 여기입니다. 낙찰가와 매매가만 비교합니다. 현장에서는 그렇게 계산하면 안 됩니다. 부동산 매매는 매수자 마음만 보는 게 아니라, 그 집을 시장이 얼마에 받아주는지까지 봐야 합니다. 경매는 싸게 사는 게임처럼 보이지만, 실제로는 팔릴 가격을 먼저 맞히는 게임에 가깝습니다.
매매를 생각한다면 낙찰가보다 출구부터 봐야 합니다
저는 입찰 전에 항상 세 가지 가격을 따로 적습니다. 첫째는 보수적인 매매 가능가, 둘째는 빨리 팔아야 할 때의 급매가, 셋째는 절대 넘기면 안 되는 입찰 상한가입니다. 이 셋을 구분하지 않으면 입찰장 분위기에 휩쓸립니다.
예를 들어 비슷한 단지 실거래가가 4억이라고 해도, 그 가격이 전부 내 물건 가격은 아닙니다. 같은 동인지, 층이 어떤지, 향이 어떤지, 내부 수리 상태가 어떤지, 세입자 명도에 시간이 얼마나 걸릴지에 따라 매매가는 1천만 원에서 3천만 원까지도 차이 납니다. 특히 엘리베이터 없는 저층 빌라, 주차 약한 다세대, 구축 상가주택은 호가와 실제 매매가 차이가 꽤 큽니다.
제가 예전에 낙찰받았던 빌라 중 하나는 주변 호가가 2억 1천만 원이었습니다. 중개업소 세 군데에서는 2억도 가능하다고 했습니다. 그런데 실제 계약은 1억 8,700만 원에 됐습니다. 이유는 단순했습니다. 매수자들이 주차를 보고 돌아섰고, 대출도 생각보다 덜 나왔습니다. 입찰 전에 그걸 감안해서 1억 6천만 원 초반까지만 썼기 때문에 손실은 피했습니다. 만약 호가만 믿고 1억 7천만 원 후반까지 들어갔다면 고생만 하고 남는 게 없었을 겁니다.
초보가 매매 차익에서 자주 빼먹는 비용
경매 물건을 매매로 넘길 생각이라면 비용표를 아주 냉정하게 만들어야 합니다. 저는 엑셀에 낙찰가를 넣기 전에 비용부터 씁니다. 낙찰받고 나면 비용은 기다려주지 않습니다. 잔금일은 다가오고, 대출이자는 매일 붙고, 점유자는 생각보다 천천히 움직입니다.
- 취득세와 지방교육세
- 법무사 비용, 등기 비용
- 경락잔금대출 이자와 중도상환수수료
- 미납관리비 중 공용부분
- 명도 협의금, 이사비, 강제집행 예비비
- 수리비, 청소비, 폐기물 처리비
- 매도 시 중개수수료
- 양도소득세와 보유 기간에 따른 세금 변수
특히 명도비를 너무 낮게 잡는 분들이 많습니다. 현장에서는 100만 원으로 끝날 수도 있지만, 500만 원 이상 들어가는 경우도 있습니다. 점유자가 협조적이면 좋지만, 연락을 피하거나 집행까지 버티면 시간과 비용이 같이 늘어납니다. 매매 차익 1천만 원을 보고 들어간 물건에서 명도와 이자만 700만 원이 나가는 상황도 실제로 생깁니다.
수리비도 마찬가지입니다. 사진상 깨끗해 보여도 문을 열어보면 누수 자국, 곰팡이, 장판 들뜸, 싱크대 하부 썩음이 나옵니다. 매수자는 이런 걸 봅니다. 투자자는 수익률을 보지만 실거주 매수자는 냄새와 채광, 물소리까지 봅니다. 그래서 매매 목적이면 권리분석만큼이나 내부 상태와 상품성을 따져야 합니다.
권리분석이 틀리면 매매 계획은 의미가 없습니다
매매를 전제로 한 경매 투자에서 가장 무서운 건 안 팔리는 물건보다, 팔 수 없는 물건입니다. 선순위 임차인, 법정지상권 가능성, 유치권 주장, 대항력 있는 점유자, 토지별도등기 같은 문제가 있으면 매매 시장에서 매수자가 급격히 줄어듭니다.
예전에 한 초보 투자자가 상가를 낙찰받으려던 적이 있습니다. 감정가 대비 60%대라 숫자는 좋아 보였습니다. 그런데 현황조사서에 유치권 주장 문구가 있었고, 현장에 가보니 실제로 공사업체 명의 현수막이 붙어 있었습니다. 법적으로 다툴 여지가 있느냐와 별개로, 그런 물건은 매매로 넘길 때 설명이 길어집니다. 설명이 길어지는 물건은 가격이 깎입니다. 매수자가 불안해하면 수익률 계산은 바로 무너집니다.
아파트라고 무조건 안전한 것도 아닙니다. 선순위 임차인의 보증금이 인수되는 구조인지, 배당요구를 했는지, 전입일과 확정일자가 어떤지 확인해야 합니다. 말소기준권리만 외워서는 부족합니다. 실제 배당표를 상상해보고, 내가 인수할 돈이 있는지 계산해야 합니다. 초보일수록 권리가 깨끗한 물건에서 연습하는 게 낫습니다. 수익이 조금 줄어도 잠을 잘 수 있는 물건이 오래 갑니다.
매매가 잘 되는 물건은 현장에서 티가 납니다
저는 시세조사할 때 네이버 호가만 보지 않습니다. 해당 단지나 빌라 주변 중개업소에 최소 세 군데는 전화합니다. 그냥 얼마냐고 묻지 않고, 실제로 이 가격에 매수자가 붙는지, 최근에 왜 거래가 됐는지, 어떤 타입이 잘 나가는지 물어봅니다. 중개사 말도 전부 믿으면 안 되지만, 여러 명의 답이 겹치는 지점은 꽤 쓸 만합니다.
현장에 가면 더 확실합니다. 주차장에 차가 어떻게 서 있는지, 계단 냄새가 어떤지, 분리수거장이 관리되는지, 밤에 골목이 어두운지 봅니다. 매매는 종이 위 숫자로만 되는 게 아닙니다. 매수자가 가족을 데리고 와서 여기 살아도 되겠다고 느껴야 계약서가 나옵니다.
반대로 싸도 피하는 물건이 있습니다. 진입로가 애매한 집, 위반건축물 소지가 큰 집, 대출이 잘 안 나오는 구조, 주변에 장기간 안 팔린 매물이 많은 곳입니다. 이런 물건은 낙찰받을 때는 기분이 좋을 수 있습니다. 남들이 안 들어오니까 싸게 받는 느낌이 들죠. 그런데 매도할 때도 남들이 안 들어옵니다. 그때부터 진짜 시간이 갑니다.
제가 입찰 전에 보는 숫자
입찰 직전에는 기대수익을 부풀리지 않습니다. 저는 보통 예상 매매가에서 최소 5% 정도는 깎아 봅니다. 3억짜리라면 1,500만 원을 낮춰 잡는 식입니다. 그리고 보유 기간은 낙관적으로 2개월, 보수적으로 6개월을 놓고 이자를 계산합니다. 이렇게 해도 수익이 남으면 입찰합니다.
낙찰은 시작입니다. 잔금, 명도, 수리, 매매, 세금까지 지나가야 돈이 남습니다. 초보 때는 입찰장에서 이기는 데 집중하지만, 오래 하다 보면 안 들어가는 판단이 더 중요하다는 걸 알게 됩니다. 저는 지금도 애매하면 쉽니다. 쉬는 동안 돈을 못 버는 게 아니라, 잃을 돈을 지키는 겁니다.
매매를 목표로 경매에 들어간다면 싸게 받았다는 말보다 빨리, 문제없이, 제값에 팔 수 있느냐를 먼저 물어야 합니다. 현장에서 오래 버틴 사람들은 대단한 비법보다 기본을 반복합니다. 권리 깨끗한지 보고, 실제 거래가 확인하고, 비용 넉넉히 잡고, 욕심나는 가격에서 한 번 더 멈춥니다. 이 단순한 습관이 생각보다 많은 손실을 막아줍니다.
