마도면 쌍송리 부동산 경매, 5.2억

한줄 요약

두 번 유찰되어 반값이지만, 권리관계와 임차인 현황은 꼼꼼히 확인해야 합니다.

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경매물건 주소 보기 경기도 화성시 마도면 쌍송리 670-5

경기도 화성시 마도면 쌍송리에 위치한 부동산입니다. 면적은 199.6㎡로 약 60.4평 정도입니다. 주변은 전형적인 농촌 지역으로, 교통은 차량 없이는 다소 불편할 수 있습니다. 하지만 쾌적한 주거 환경을 원하는 분들에겐 매력적일 수 있죠.

가격이 말해주는 것

감정가는 10억 7,476만원이지만, 현재 최저입찰가는 5억 2,663만원으로 감정가의 49% 수준입니다. 인근 시세와 비교해보면, 상당히 경쟁력 있는 가격입니다. 내 경험상 이런 급격한 할인은 유찰 이유를 잘 살펴봐야 합니다. 예상 낙찰가는 5억 5,296만원 전후로 보고 있네요.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2020년 1월 20일 설정된 근저당권입니다. 이 근저당권은 경매로 인해 소멸될 가능성이 높지만, 임차인 대항력 여부는 등기부 및 현황조사서를 통해 꼭 확인해야 합니다. 제시외 건물 포함 사항도 있으니, 건물 현황과 관련된 법적 문제를 잘 따져봐야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 농촌 지역이라 수요가 많지 않을 수 있습니다. 하지만 반대로 생각해보면 수익형 부동산으로 전환 가능성이 있습니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 6% 정도로 봅니다. 다만, 농촌 지역 특성상 공실 리스크를 고려해야 합니다.

내가 입찰한다면

내 경험상 이런 물건은 경쟁률이 낮은 편입니다. 예상 경쟁률은 2~3명 정도로 보고, 권장 입찰가는 5억 3천만 원에서 5억 5천만 원 사이로 잡겠습니다. 취등록세 약 2,543만원까지 포함하면 총 투자금은 약 5억 5천만 원 정도로 예상됩니다. 마지막으로, 명도 과정을 염두에 두고 입찰에 참여하는 것이 좋겠습니다.