청주 강내면 토지 경매, 2회 유찰 6.6억

한줄 요약

낙찰가가 최저가로 내려왔지만, 권리 관계와 점유 문제로 인한 리스크를 충분히 고려해야 함.

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/4754

경매물건 주소 보기 충청북도 청주시 흥덕구 강내면 저산리 105-6

강내면 저산리의 이 토지는 총 면적 3265.0㎡(약 987.7평)로, 꽤 넓은 편에 속해. 주위는 농촌 지역으로, 주변 환경은 비교적 조용하고 공기 맑은 편이야. 하지만 대중교통 접근성이 떨어지기 때문에 차량 이동이 필수적이야.

가격이 말해주는 것

감정가는 13억 5,340만원으로 책정되었지만, 현재 최저입찰가는 6억 6,164만원으로 감정가의 48% 수준이야. 솔직히 말하면, 2회 유찰로 인해 가격이 많이 내려왔어. 인근 비슷한 토지의 시세는 이보다 높게 형성되어 있어, 최저가가 꽤 매력적으로 보일 수 있어. 예상 낙찰가는 주변 거래 사례를 참고했을 때 약 6억 9,472만원 전후로 예상돼.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2020년 6월 11일 설정된 근저당권이야. 제시외 건물과 기계기구 매각이 포함되어 있지만, 일부는 제외되어 있으니 잘 확인해야 해. 특이사항으로 목록 1 토지의 일부가 타인에 의해 점유되고 있다는 점은 껄끄러워. 농지취득자격증명도 필요하니 미리 준비해야 하고, 목록 5는 맹지라서 활용도가 제한될 수 있어.

투자 관점에서 보면

이 토지는 면적이 크고 가격이 내려가면서 투자 매력도가 높아졌어. 하지만 솔직히 말하면, 타인 점유 문제와 농지 취득 자격 문제는 리스크로 작용할 수 있어. 또한, 취등록세가 약 3,195만원으로 예상되어 별도 자금 마련이 필요해. 만약 점유 문제를 해결할 수 있다면, 중장기적으로 임대 수익이나 개발 이익을 기대할 수 있어.

내가 입찰한다면

경쟁률이 낮을 것으로 예상돼, 그 이유는 바로 복잡한 권리 관계와 점유 이슈 때문이지. 내가 입찰한다면, 예상 낙찰가보다 약간 낮은 6억 8천만원 정도에 도전해볼 것 같아. 명도 문제 해결 가능성을 충분히 검토한 후 입찰하는 것이 중요해. 또한 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 사전에 반드시 확인해야 해.