수원 율전동 신일아파트 법원경매 분석: 투자 기회와 리스크

수원 율전동 신일아파트 경매 물건 분석

이번 분석에서는 수원지방법원에서 진행 중인 2022타경53121 사건의 부동산 경매 물건을 다룹니다. 해당 물건은 경기도 수원시 장안구 화산로 263에 위치한 신일아파트 107동 14층 1404호입니다. 현재 두 차례 유찰되어 최저가가 감정가의 49%인 2억 7,391만원으로 내려갔습니다. 매각 예정일은 2026년 1월 21일입니다.

1. 감정가 대비 49% 수준의 투자 매력도

해당 물건의 감정가는 5억 5,900만원입니다. 현재 최저가는 2억 7,391만원으로 감정가 대비 49% 수준입니다. 이러한 가격은 투자자들에게 상당한 매력도를 제공합니다. 특히 수원시 장안구는 최근 몇 년간 지속적인 인구 증가와 함께 부동산 가치 상승이 이루어진 지역입니다. 이로 인해 현 시점에서의 투자 매력도는 높다고 할 수 있습니다.

2. 유찰 2회의 의미와 향후 전망

이번 물건은 두 차례 유찰되었습니다. 첫 유찰은 2024년 7월 2일에 감정가 5억 5,900만원에서, 두 번째 유찰은 2024년 8월 16일에 최저가 3억 9,130만원에서 이루어졌습니다. 유찰의 원인은 다양한 요인이 있을 수 있지만, 주로 시장의 수요 부족이나 매력도가 부족한 물건일 가능성이 큽니다. 그러나 현재 최저가가 감정가의 절반 이하로 떨어진 만큼, 향후 매각 가능성이 높아졌습니다.

3. 해당 지역 부동산 시장 동향 및 개발 호재

수원시 장안구는 최근 교통 인프라 개선과 함께 다양한 개발 사업이 진행 중입니다. 특히 GTX-C 노선

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의 개통이 예정되어 있어 서울 접근성이 크게 향상될 전망입니다. 이러한 교통 호재는 지역 부동산 시장에 긍정적인 영향을 미칠 것입니다. 또한, 인근에 위치한 다양한 교육 기관 및 상업 시설은 거주 수요를 꾸준히 증가시킬 요소로 작용하고 있습니다.

4. 권리분석 핵심 체크포인트

해당 물건의 권리관계에서는 2019년 6월 24일 설정된 근저당권이 선순위로 존재합니다. 다행히 특기사항은 없는 것으로 보이며, 이는 권리분석 시 큰 장점으로 작용할 수 있습니다. 그러나 입찰 전 근저당권의 변제 여부 및 기타 미처 발견되지 않은 권리가 있는지 철저히 점검해야 합니다.

5. 실전 입찰 전략과 예상 낙찰가 범위

낙찰가 예측은 시장 상황과 경쟁자들의 입찰 전략에 따라 달라질 수 있습니다. 그러나 현재 시세와 감정가 대비 현 최저가를 고려할 때, 낙찰가는 3억 5,000만원에서 4억 원 사이로 예측됩니다. 전략적으로는 첫 입찰가를 최저가보다 약간 높은 수준으로 설정하여 경쟁을 최소화하는 것이 유리할 수 있습니다.

6. 투자 시 반드시 확인해야 할 리스크

• 시장 변동성: 지역 부동산 시장의 변동성을 주의 깊게 살펴봐야 하며, 특히 금리 변화에 따른 수요 변화를 염두에 두어야 합니다.
• 임차인 문제: 입찰 전 임차인의 권리 및 보증금 반환 문제를 꼼꼼히 확인해야 합니다.
• 시설 노후도: 아파트의 노후 상태 및 유지보수 비용 등을 사전에 조사해야 합니다.